投资评级 - 报告给予保利置业集团“买入”评级，维持此前评级 [8] 核心观点 - 保利置业集团背靠保利集团，享有优质央企信用，财务结构稳健，在行业调整期有从容拿地的底气 [2][9] - 公司投资策略从一二线城市郊区向主城区进阶，积极补充核心片区优质项目，焕新土储结构 [2][9] - 虽然土储中仍有部分老货待盘活，期间费用率有改善空间，但依靠央企禀赋、积极投资、聚焦主城热地，运营效率有望边际改善 [2][9] - 伴随行业筑底，极低的PB估值有较大的修复弹性 [2][9] 业绩表现 - 2026年上半年营收150.9亿，同比下降18.2% [6][9] - 归母净利润亏损7.4亿，去年同期盈利2.1亿 [6][9] - 综合毛利率6.0%，同比下降11.4个百分点 [6][9] - 开发业务结算收入同比下降19.6%至139.7亿 [9] - 截至2026年上半年，合同负债328.6亿，同比下降19.6%，合同负债/年化结算收入=0.77X [9] - 预计后期结算收入仍将下滑，毛利率底部震荡，业绩仍将承压 [9] 销售与投资 - 2026年上半年销售额232亿，同比下降13.1%，位列克而瑞榜单第13名，较去年底提升2名 [9] - 销售面积80万方，同比下降16.9%，销售均价2.9万元/平，同比上升4.6% [9] - 长三角和大湾区销售占比76%，一线城市和香港贡献占比分别为47%和7% [9] - 2026年上半年在上海、深圳、苏州、武汉获取4宗地块，合计拿地金额108亿，拿地建面28.5万方，拿地楼板价3.8万元/平 [9] - 金额与面积维度的拿地强度分别为47%、36% [9] - 截至2026年上半年，总土储1116万方，同比下降6.0% [9] 财务与融资 - 三道红线指标维持绿档 [9] - 有息负债降至678亿元 [9] - 总现金占总资产15.5%，流动性保持充裕 [9] - 平均融资成本2.75%，较去年底下降11BP [9] 盈利预测 - 预计2026-2028年归母净利润分别为2.4亿、2.6亿、3.0亿元 [9] - 对应P/E估值分别为17.7倍、16.2倍、14.0倍 [9]