行业投资评级 - 建筑和工程行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 2026年10月9日证监会发布《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则，意见反馈截止时间为2026年11月8日，现行办法自2014年修订发布至今已逾10年，此次修订主要完善基金投资运作监管要求，支持权益类基金发展，优化部分投资运作指标和机制，并设置1年过渡期安排[1] - 《公募运作办法征求意见稿》为REITs市场引入增量资金提供制度基础，明确基金投资REITs按照证券投资进行管理，根据产品特征设置集中度约束[2][3] - 政策持续呵护公募REITs，2025年12月31日证监会发布通知明确丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索REITs ETF等创新产品[2] - 当前大量项目待发行、待上市，供给扩容之下市场亟需引入增量资金，伴随资金面持续扩容，市场供需有望逐步平衡，公募REITs配置价值依旧突出[12] - 公募基金加大对公募REITs的配置，有望进一步优化投资者结构、提升二级市场交易活跃度[12] 公募运作办法征求意见稿直接涉及公募REITs的修订 - 明确界定不动产投资信托基金：投资于不动产资产支持证券或者其他载体以取得不动产或者其他权益的所有权或者经营权利，运营管理不动产项目以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的，为不动产投资信托基金[2] - 明确基金财产投资不动产投资信托基金按照证券投资进行管理，不适用基金中基金有关规定，根据产品特征设置集中度约束[2] - 第三十八条基金管理人运用基金财产进行证券投资，不得有下列情形：一只基金持有一家公司发行的证券市值超过基金资产净值的百分之十；同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券超过该证券的百分之十；基金财产参与股票发行申购单只基金所申报的金额超过该基金的总资产，单只基金所申报的股票数量超过拟发行股票公司本次发行股票的总量；除基金中基金外一只基金持有其他基金市值超过基金资产净值的百分之三十；基金中基金持有其他单只基金市值超过基金资产净值的百分之二十或者投资于其他基金中基金；基金总资产超过基金净资产的百分之一百四十；违反基金合同关于投资范围、投资策略和投资比例等约定；中国证监会规定禁止的其他情形[2] 制度基础与额度释放分析 - 根据现行规则，满足监管比例约束、基金合同约定允许的非FOF公募基金可投资其他公募基金，公募REITs属于公募基金当中的一类，具备基金互投的制度基础，有望推动更多基金将公募REITs纳入投资范围[3] - 若完全参照证券投资进行管理，比价对象将从原先的基金转为证券/可交债/可转债等产品，对于非FOF基金来说额度上切分原有权益产品额度，对于FOF基金来说按证券管理或能够放松满一年可投的投资约束，能够打开打新及对新产品的投资，额度同样从基金额度转为权益产品额度[3] - 若仅在集中度上限制为10%但基于本质仍为公募基金整体额度占用仍共用基金额度，则在该共用上限提升至30%的情况下，一定程度上能够释放投资额度、降低不同品类之间的额度挤占，有望推动更多非FOF基金将公募REITs纳入投资范围以及提升非FOF基金对公募REITs的配置力度[4] - 当前尚属征求意见阶段，正式文件的落地、基金合同及配套制度的落地尚需时间，制度空间不等于实质增配，公募基金是否加仓公募REITs仍取决于大类资产之间的比价评估及内控要求等多重考量[4] 已有多只非FOF基金将公募REITs纳入投资范围 - 26年以来部分偏债混合型基金及混合债券型二级基金通过在新发产品中约定将公募REITs纳入其投资范围[4] - 偏债混合型基金：截至2026年10月11日共有17家基金公司共27只产品将公募REITs纳入投资范围，均为2026年5月后发行的新基，基金净值合计共184.74亿元，《公募运作办法征求意见稿》下这些基金投资于其他基金的上限将从18.47亿元提升至55.42亿元[5] - 混合债券型二级基金：截至2026年10月11日共有48家基金公司共70只产品将公募REITs纳入投资范围，均为2026年1月后发行的新基，基金净值合计共492.00亿元，《公募运作办法征求意见稿》下这些基金投资于其他基金的上限将从49.20亿元提升至147.60亿元[5] - 偏债混合型基金中富国基金管理有限公司4只产品基金净值37.24亿元，易方达基金管理有限公司2只产品基金净值29.76亿元，天弘基金管理有限公司1只产品基金净值21.56亿元，平安基金管理有限公司2只产品基金净值15.73亿元，嘉实基金管理有限公司2只产品基金净值15.60亿元[6] - 混合债券型二级基金中易方达基金管理有限公司4只产品基金净值48.67亿元，富国基金管理有限公司4只产品基金净值44.80亿元，大成基金管理有限公司2只产品基金净值31.89亿元，天弘基金管理有限公司2只产品基金净值31.36亿元，景顺长城基金管理有限公司2只产品基金净值30.74亿元[8] FOF基金纳入公募REITs情况 - 《公募运作办法征求意见稿》提及优化权益类基金产品供给，将权益类基金、基金中基金等基金的成立门槛从规模2亿元、份额2亿份分别降低至5000万元、5000万份，固收类基金成立门槛维持不变，同时优化指数类基金监管要求，优化完全被动复制型指数基金关于举牌、减持、短线交易的相关监管要求，适度放松其他指数类基金的交易限制[8] - 截至2026年10月11日共有4只公募REITs指数基金（FOF基金、另类投资FOF基金）上市，共募资约11.96亿元，基金净值也约为11.96亿元，《公募运作办法征求意见稿》优化指数类基金监管规则，完善了REITs指数基金运作的制度环境，既有利于存量REITs指数基金规模扩容，也为后续产品品类创新、REITs-ETF等新品种落地创造条件[9] - 截至2026年10月11日已有72家基金公司共516只FOF将公募REITs纳入投资范围，基金净值合计共3213.20亿元，类型上包含股票型FOF、债券型FOF、混合型FOF及另类投资FOF[10] - 根据2026年二季报共有11家基金公司共48只FOF披露对公募REITs有所持仓，持仓个券共计31只，共计6085万份，持有占基金净值比例均值为0.36%，最大值为2.96%[10] - 公募REITs指数基金中南方中证REITs全收益指数发行规模2.99亿元，基准日基金净值2.9929亿元，基金合同生效日2026年7月3日；易方达中证REITs全收益指数发行规模3.00亿元，基准日基金净值2.9996亿元，基金合同生效日2026年7月8日；华夏中证REITs全收益指数发行规模2.97亿元，基准日基金净值2.9702亿元，基金合同生效日2026年7月8日；中金中证REITs全收益指数发行规模3.00亿元，基准日基金净值2.9987亿元，基金合同生效日2026年7月9日[11] - 配置REITs的公募基金中易方达基金管理有限公司持有16只REITs，基准日基金净值179.92亿元；中欧基金管理有限公司持有7只REITs，基准日基金净值119.97亿元；招商基金管理有限公司持有7只REITs，基准日基金净值80.93亿元；兴证全球基金管理有限公司持有2只REITs，基准日基金净值45.95亿元；南方基金管理股份有限公司持有5只REITs，基准日基金净值19.63亿元；华夏基金管理有限公司持有3只REITs，基准日基金净值19.30亿元[12] 投资建议 - 2024年公募REITs二级市场回暖带动前端标的招标放量，叠加1.5至2年申报周期，基础设施REITs2026年以来在沪深交易所陆续挂网，商业REITs开闸后项目快速申报进一步新增供给[12] - 当前大量项目待发行、待上市，供给扩容之下市场亟需引入增量资金，《公募运作办法征求意见稿》中体现监管对公募REITs市场的支持，依托制度改革拓宽资金渠道[12] - 虽然底层资产经营基本面受宏观经济影响存在波动，但在低息环境中公募REITs高分红、资产质量相对优质的属性仍然显著，伴随资金面持续扩容市场供需有望逐步平衡，公募REITs配置价值依旧突出[12] - 公募基金加大对公募REITs的配置有望进一步优化投资者结构、提升二级市场交易活跃度，但公募产品固有的赎回机制也可能放大市场波动[12]