政策内容与定位 - 财政部出台符合条件的首套房按揭补贴政策 补贴幅度为100bp 覆盖建筑面积120平方米以下、总价150万元人民币以下的住房 补贴最长可享受5年 符合条件的按揭额度上限为100万元人民币[1] - 政策 eligibility 标准主要面向低线城市 基本排除一线城市 累计最高补贴仅为房产价值的3%-4%[2] 行业影响判断 - 该政策对住宅销售的支撑作用有限 低线城市核心约束是需求疲软和严重供过于求 而非支付能力不足[2] - 政策覆盖范围和力度远不及市场预期 对住宅销售基本面影响有限 预计近期地产行业板块将出现回调[6] 标的估值与配置 - 覆盖范围内的新城控股是行业首选标的 其在三四线城市的布局规模较大 相对更具优势[3] - 新城港股2026年预测每股净资产为3.83港元 其中开发物业对应3.38港元 投资物业对应8.31港元 净债务对应-7.86港元 基于开发商评分卡对该NAV施加40%折价 行业通用折价区间为30%-45%[7] - 新城A股2026年预测每股净资产为29.34元人民币 其中开发物业对应13.81元 投资物业对应36.15元 净债务对应-20.62元 基于开发商评分卡对该NAV施加40%折价 行业通用折价区间为30%-45%[8] 相关风险提示 - 新城控股上行风险包括合同销售超预期 新投资物业开业及运营表现超预期 土地获取速度快于预期 下行风险包括合同销售增长不及预期 开发利润率压缩快于预期 租金增长不及预期[10] - 新城控股A股额外下行风险包括经常性收入增长不及预期 购物中心向私人REITs剥离进度慢于预期[11]