行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [2][4][5][6][7][8][9][10][11][12] 核心观点 - 2024年1月上海土地招拍挂市场低位开局，合计成交11幅地块，为近三年同期最低成交量 [4] - 集中供地市场完成2023年第四批次第三轮出让，共计2幅地块，成交金额63.16亿元 [4] - 住宅用地中，佘山北地块以起始总价成交，单位地价37800元/平方米，总价10.65亿元；泗泾镇地块溢价率9.3%，单位地价40508元/平方米，总价52.51亿元 [5][6] - 2024年首批集中供地拟出让11幅地块，外环线内地块占比超50%，地块质量整体提升 [5] - 常态化供地市场成交总价17.53亿元，经营性用地成交量与上月持平，工业用地成交量大幅回落 [7][8] 集中供地市场 - 1月完成2023年第四批次第三轮出让，2幅涉宅地块均位于松江区，成交金额63.16亿元 [4][6] - 佘山北地块为商品住宅用地，面积2.82万平方米，单位地价37800元/平方米，总价10.65亿元 [5][6] - 泗泾镇地块为含住宅的混合用地，面积12.96万平方米，单位地价40508元/平方米，总价52.51亿元，溢价率9.3% [6] - 2024年首批集中供地拟出让11幅地块，第一轮5幅地块拟定于3月14日交易 [5] 常态化供地市场 - 1月经营性用地成交4幅商办用地，均位于青浦区，单幅面积超1万平方米，成交总面积与上月持平 [7] - 工业用地成交7幅，较上月减少16幅，单幅面积普遍低于3万平方米，总面积为近一年新低 [7] - 两类地块合计成交11幅，成交总价17.53亿元，成交幅数和总价回落幅度较大 [8] 价格走势 - 经营性用地均价大幅下跌至16678元/平方米，主要因青浦区商办用地地价水平偏低 [9] - 工业用地均价回升至3979元/平方米，科研设计用地成交均价未超8000元/平方米，其他工业用地均价环比上涨 [9][10] 个案分析 - 青浦区赵巷镇商办地块由上海虹泾鑫聚置业竞得，计容建筑面积7.95万平方米，成交总价27236万元，楼面地价3428元/平方米，规划80%商务办公楼和20%保障性租赁住房 [11] - 浦东新区三林镇科研设计地块由上海数智世界工业科技集团竞得，计容建筑面积9.27万平方米，成交总价23172万元，楼面地价2500元/平方米，拟建设集团总部及研发中心 [12]