报告行业投资评级 - 报告未提及行业投资评级 [无相关内容] 报告的核心观点 - 2023年上海租赁住房市场有38个纯租赁住房项目获发交付许可证总面积达194万平方米受春节假期影响施工进度放缓一季度交付量低随后加快二、三、四季度交付面积均超50万平方米8月达全年峰值[3] - 2023年以来浦东新区和闵行区交付项目多2023年末青浦区和崇明区首次出现R4类租赁住房项目崇明区首个项目开业且周边需求将增加[6] - 魔方公寓（顾唐路地铁站店）有交通和商业配套且是区域内稀缺中端产品价格相对稳定空置率较低租金降幅低于浦东新区外环外同等品质长租公寓[7][8][13][14] - 中央和央行出台政策防范房地产金融风险满足住房需求推动保障性住房建设上海试点趸租模式黄浦区解决一线职工安居问题保租房REITs项目表现稳健[15][16][17][18][19] - 2023年租赁住房市场规模提升但需求下滑2024年宏观经济向好但短期内居住租赁市场仍供大于求租金预计下行[20] 根据相关目录分别进行总结 租赁住房市场运行情况 - 2023年11 - 12月上海有7个纯租赁住房项目获发交付许可证涉及5个区浦东新区交付面积领先[2] - 2023年全市38个纯租赁住房项目获发交付许可证总面积194万平方米各季度交付量受多种因素影响[3] - 2021年以来浦东新区和闵行区交付项目多2023年末青浦区和崇明区有新突破崇明区首个项目周边需求将增加[6] 个案分析 - 魔方公寓（顾唐路地铁站店）位置优越交通和商业配套好[7] - 该公寓是区域内稀缺中端产品户型、设施、服务等方面有优势[8] - 该公寓价格相对稳定历史价格降幅小周边项目对比有优劣势[11][13] - 在整体市场下行时项目选址和定位重要该公寓表现较好[14] 近期政策及动态 - 中央防范房地产金融风险满足住房需求推动保障性住房建设等[15] - 央行优化消费金融服务支持住房相关需求推动新模式构建[16] - 上海试点趸租模式黄浦区解决一线职工安居问题[17][18] - 保租房REITs项目表现稳健政策支持其发展[19] 总结与展望 - 2023年租赁住房市场规模提升但需求下滑[20] - 2024年宏观经济向好但短期内居住租赁市场供大于求租金预计下行[20]