新建商品住宅市场 - 2月上海新房供求两端受春节影响显著下滑 新增供应和成交量环比跌幅均超60% 近一年供求比1.2 新增存量面积167万平方米 [3] - 仅1个中外环项目（经纬至臻豪庭）触发积分制 认购率超200% 其余项目认购率均低于100% 远郊惠南/罗泾板块认购率不足5% [4][5][6] - 新增供应集中在外围区域 成交结构下移：90-120平方米户型占比超50% 700万元以下物业成交份额上升 [7][9] 二手住宅市场 - 2月二手房成交量6776套 环比降54% 均价37527元/平方米 环比降6.5% 创近十年同期低位 [11] - 外环外刚需释放主导市场：70平方米以下户型及200万元以下物业成交占比分别提升 远郊金山/奉贤跌幅较小 [12][17] - 热门板块中惠南跌幅最小（-27.89%） 因低总价及轨交优势 松江泗泾配套商品房小区占据成交前三 [18][20][21] 市场趋势 - 3月新房市场或结构性回暖 开发商加速推盘且10万元/平方米以上项目占比增加 [3] - 二手房受房贷利率下调等政策刺激 交易节奏有望加快 但价格博弈或制约"小阳春"成色 [11] - 市区中环附近商品房小区因普通住宅标准调整 税费减少推动成交量上升 [21]