报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年4月1日上海市住宅小区基价均值环比下跌1.61%，同比下跌11.8%，存量住宅均价处于下行通道 [1][2] - 上海住宅供应结构将调整，未来会推出更多大户型住宅满足改善类购房需求 [3][4] - 3月上海二手房成交套数约20000套，存量住宅成交套数推测为18000套，交易量稳步回升但“以价换量”仍是主导 [5] - 部分区域市场行情开始稳定，预计后续整体价格降幅将逐步收窄 [6] - 2024年4月1日各环线基价均值维持下降趋势，同比跌幅持续扩大，学区房热度降低，各板块均价基本全线下跌 [6] - 中心城区部分板块“以价换量”策略持续，需较大价格让步才能短期内成交 [7] - 区域之间环比变化幅度差异略有增加，跌幅超过 -2%的板块数量明显增加 [9] 根据相关目录分别进行总结 价格数据 - 2024年4月1日上海市住宅小区基价均值为57,734元/平方米，环比下跌1.61%，同比下跌11.8% [1] - 2024年4月1日各环线基价均值维持下降趋势，同比跌幅持续扩大，各板块均价基本全线下跌，均低于去年同期水平 [6] 政策调整 - 3月15日上海调整涉宅地块出让政策，多层、小高层、高层中小套住宅建筑面积上限上调，中小套型占比下调 [3] 市场交易 - 3月上海二手房成交套数约20000套，推测存量住宅成交套数为18000套，交易量稳步回升 [5] - 上海存量住宅市场3月消化积压需求，“以价换量”仍是主导 [5] 市场趋势 - 上海住宅供应结构将调整，推出更多大户型住宅满足改善需求 [4] - 部分区域市场行情开始稳定，预计后续整体价格降幅逐步收窄 [6] 区域差异 - 学区房热度降低，内环内和内中环区域近期价格环比下跌幅度较大 [6] - 中心城区部分板块“以价换量”策略持续，需较大价格让步才能短期内成交 [7] - 区域之间环比变化幅度差异略有增加，跌幅超过 -2%的板块数量明显增加 [9]