重点城市土地市场表现 - 2月以来北京、上海、杭州多宗高总价地块高溢价成交，拉动重点监测城市平均溢价率升至13.4%，为2021年7月以来首次突破10% [2] - 2月全国300城土地供应2702万平方米（环比-22.6%，同比-36%），成交2283万平方米（环比-52%，同比-6%），但成交金额同比上升39%至917亿元，其中一线城市成交304亿元（同比+27%） [4] - 因一二线优质地块占比上升，2月平均楼板价达4019元/平方米，环比增长48% [4] - 上海、北京、杭州成交金额超100亿元，成交总价TOP10城市中有6城平均溢价率超10%，TOP10地块中6宗溢价率超20%，杭州城东新城地块溢价率达72.5% [5] - 多地刷新地价纪录：杭州城东新城5天内两度刷新板块地价，郑州金水区宅地溢价87%（近三年新高），上海静安袖珍地块或创16万元/平方米单价纪录 [5] 市场分化与趋势研判 - 一二线高溢价地块频现，三四线仍以底价成交为主，反映房企投资逻辑转向"利润率"和"安全性" [7] - 核心城市新房去化加速+库存压力缓解+供地策略精准调整，预计上半年更多高溢价优质宅地将出现并向更多城市蔓延 [7] - 上半年两大趋势：重点城市优质宅地高溢价成常态（如杭州、苏州点状突破），土地热度从核心板块向外扩散 [7] - "低库存+强购买力"双重优势区域（如核心城市核心板块）有望率先迎来地价回暖 [2][7] - 三四线城市需借助2025年地方债务政策窗口，严控供地规模并聚焦核心区调整，以点带面扭转预期 [8]