香港楼市最新政策调整 - 香港特区财政司司长陈茂波于2月26日宣布一项楼市新政，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，即日生效 [1] - 调整前，一套价值400万港元的住宅需按1.5%税率缴纳6万港元印花税，新政后该价格区间的物业印花税降至100港元，相当于减税99.8% [2][3] - 新政后税率结构为：不超过400万港元物业印花税100港元；401万至432.378万港元物业，超过400万部分按20%税率叠加征收；432.378万至450万港元物业按总价1.5%征收；450万港元以上物业与现行政策一致 [3][4] 香港楼市历史救市措施 - 2023年7月首次救市措施为降首付，1500万港元以下住宅贷款比例从60%提升至70%，即首付比例从50%降至30%；非住宅物业按揭成数上限由五成提升至六成，首付比例从50%降至40% [7][8][9][10] - 2023年10月第二次救市措施包括下调香港永久居民新置业印花税由15%降低至7.5%，并延长二手市场最长按揭贷款保证期从30年至50年 [11][12] - 2024年2月第三次救市为"撤辣"，直接取消执行14年之久的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税 [12][16] 香港楼市表现与交易数据 - 2024年4月香港整体住宅楼宇买卖登记量达8551宗，较3月的3971宗大幅上涨约115%，但随后五个月持续下降，9月登记量为2848宗，较8月下跌22.1% [17] - 2024年第三季度香港整体住宅楼宇买卖登记量为10225宗，与上一季度相比下降43.0%；11月登记量回升至6298宗，但12月再度下跌34.9%，创3个月内最低水平 [17][18] - 从2024年初至12月，香港九龙、新界东、新界西的大型屋苑成交价普遍下跌超6%，港岛区跌幅相对较小为3.8% [20] 香港房价调整逻辑与背景 - 香港房价高点时期均价约17万元人民币/平方米，2022年第三季就业人士每月入息中位数为20000港元，高房价与收入差距导致社会折叠 [23][24][26] - 2022年受疫情影响叠加美国加息，香港遭遇资金撤离、经济疲软、人口转向，当年上半年GDP同比下降2.6%至1.12万亿人民币，年底人口减少6.83万人 [27][29][30][31] - 美国加息导致香港利率从2022年年初0.5%一路加息至2023年9月份5.75%，2024年三次下调基准利率至4.75%，货币政策收紧对楼市构成利空 [33][34] 香港楼市基本面与结构特征 - 香港土地中66%为闲置，已使用土地中仅7%用于住宅建设，其中34%是私宅、21%是公屋、45%是乡郊居所，住宅用地供应紧张 [44] - 香港四大财阀持有大量农地：恒基兆业持有约4500万方呎、新鸿基地产持有约3000万平方英尺、新世界地产持有约1700万平方英尺、长实持有约900万平方英尺 [46][47][48] - 香港金融体系抵押物主要为房子与土地，大规模增加住宅土地供应可能引发房价下跌，进而触发金融体系危机，形成被资本绑架的市场结构 [45]