重点城市土地市场溢价率创新高 - 2月以来北京、上海、杭州多宗高总价地块高溢价成交，拉动重点监测城市平均溢价率升至13.4%，为2021年7月以来首次突破10% [2][3] - 2月全国300城土地成交金额917亿元，同比上升39%，其中一线城市成交金额304亿元，同比上升27% [3] - 因一二线城市优质地块成交占比上升，2月平均楼板价达4019元/平方米，环比增加48% [3] - 上海、北京、杭州成交金额超100亿元，成交总价TOP10地块中6宗溢价率超20%，杭州城东新城地块溢价率达72.5% [4] 土地市场分化与房企投资逻辑 - 一二线城市高溢价地块频现，三四线城市仍以底价成交为主，反映市场热度分化与房企投资逻辑转向 [5] - 房企注重"利润率"和"安全性"，一二线城市核心板块优质宅地成为头部房企低风险配置首选 [5] - 土拍热度反向强化市场预期，形成正向循环 [5] 上半年土地市场趋势展望 - 预计上半年将有更多高溢价优质宅地出现，并蔓延至更多城市，"低库存+强购买力"区域有望率先回暖 [5][6] - 重点城市优质宅地高溢价成交将成常态，杭州、苏州等点板块地价已现点状突破 [6] - 土地热度回升范围将从核心城市核心板块向外扩散 [6] - 三四线城市需借助2025年地方债务空间扩容政策窗口，严控供地规模并聚焦核心区供求调整 [6]