土地市场动态 - 上海静安区土地以16.23万元/㎡刷新单价纪录，较去年8月徐汇滨江13.1万元/㎡上涨24% [2] - 杭州上城区土地拍出50682.49元/㎡，溢价率72.48%，位列杭州历史第三高价 [4] - 天津土地成交价43449元/㎡，创2018年以来新高 [6] 城市土地供应策略 - 杭州上海释放核心优质地块，如杭州湖墅单元和上海静安寺商圈地块，容积率低且配套成熟 [10] - 北京深圳广州当前供应地块多位于边缘区域，如北京昌平、深圳龙岗等，单价在2-3万元区间 [13] - 优质地块供应策略显著提升溢价率，杭州民企参与度达高比例，绿城曾创土拍单价第二 [14] 市场参与主体分析 - 当前土地市场以国企为主导，民企受资产负债表衰退制约参与有限 [20] - 理想状态下健康土拍应国企民企各占50%，且8-10家企业实质性参与开发 [21] - 三四线城市城投公司拿地占比高，但多用于融资而非实际开发 [20] 楼市复苏关联性 - 取消"7090"政策后开发商可打造差异化豪宅产品，改善利润空间 [16] - 上海12月新房成交近3万套，深圳成都房价环比连涨，提振开发商信心 [16] - 核心城市土地市场分化将长期存在，与城市产业、宜居度等要素正相关 [22] 政策建议方向 - 专项债收购土地已在广东实施，首批拟收购220宗地块总价超430亿元 [23] - 建议全面取消限购（除北京四环内），首付比例降至10%，取消新房限价 [26] - 因城施策需协调土地供应节奏、购房补贴、城市管委会等多维度措施 [28]