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中金 | 酒店业洞察:华南格局生变,焕新和下沉未来可期
中金点睛·2025-03-12 07:39

文章核心观点 - 2024年中国酒店业面临“弱预期”兑现和供需关系失衡,未来供需关系有望趋向再平衡,建议关注华南市场竞争格局、酒店产品焕新需求、龙头在下沉市场的潜力[1] 2024年中国酒店业的关键词 “弱预期”兑现 - 2023年酒店经营与股价“强现实而弱预期”,2024年“弱预期”兑现为“弱现实”且有所延续,行业RevPAR同比下滑约5%,市场对2025年RevPAR走势判断谨慎[5] 供需关系变化 - 2023年上半年疫情结束后市场“供小于求”,后因运营亮眼吸引投资,供给增长但需求分化,供需失衡;预计2025年供给增速放缓,若需求恢复,供需有望再平衡[7] 华南市场的竞争格局如何演绎 竞争概览 - 东呈以华南和华中为大本营,锦江以华南为核心覆盖区,华住在华南较薄弱;锦江、东呈、华住等在华南市占率分别约9.0%、3.2%、2.9%[11] - 华南各品牌在营门店有更新迭代或翻牌改造空间,锦江、东呈、首旅等旗下在营或翻新后年限6 - 10年占比约30%[12] 攻守策略 - 华住和锦江在华南主流价格带为200 - 400元,核心布局3星级酒店,以偏高线城市为主,四五线城市渗透暂非重心[18][19] - 存量品牌中东呈城市便捷酒店门店数和城市覆盖度高,锦江靠中端、中高端品牌深耕;增量品牌中华住全季和汉庭排名靠前,部分后发者突破势能强劲[21] 酒店产品焕新需求有何变化 供给周期导致老化产品占比提升 - 各龙头集团对营业10年以上老旧产品严格管理,占比近乎持平;但截至2024年底,在营或翻新时长6 - 10年的酒店占比均增长,未来1 - 2年翻新改造供给或增多,引发品牌竞争格局变化[25][26] - 产品老化后加盟商有四条可选路径:原品牌升级改造、翻牌龙头品牌、选择软品牌轻改造、维持现状[27] 探究地区和档次结构 - 分地区看,锦江在华东和华南有老化压力,华住在华南产品偏新,首旅各地区老化压力更均等[30] - 分档次和品牌看,经济型和轻管理产品老化压力更大,首旅和锦江核心品牌也面临一定老化压力[33] 再论渗透下沉市场的“道与术” 格局定焦 - 下沉市场“3 + 2”竞争格局延续,华住用拳头产品布局,锦江和首旅分别以经济型和轻管理酒店为主,尚美和东呈以大单品突围[36][37] - 各档次龙头品牌在下沉市场增速领先,借助高品质品牌渗透是各集团路径之一[38] 路径探寻 - 下沉市场机遇大,但存在阻力,需优选城市及模型[41][42] - 选城市要关注人口流向、结构及城市特色,优先考虑人口净流入、年轻化城市,开店多的城市分经济发达区域下沉城市、经济稍弱区域中心城市、强旅游资源下沉市场三类[43][44] - 选模型要考虑下沉市场房价低、物业房间少,可选择成熟品牌下沉或打造轻量化模型,但后者未验证有不确定性[45][46]