文章核心观点 房地产行业持续调整，房企债券融资额下降，2025年偿债压力仍在但新增大量房企集中债务出险可能性不高，多家房企积极推进债务重组，部分有望借此度过短期危机并实现经营修复 [1][7][8] 房企债券融资情况 - 截至目前，今年以来房地产行业债券融资988.43亿元，较2024年同期下降15.25%，2021 - 2024年债券规模逐年下降，分别为7660.15亿元、6484.38亿元、6177.04亿元、5324.63亿元，同比下降3.68%、15.35%、4.74%、13.80% [3] - 2024年地方国企、央企是地产债发行主力，2025年民企发债占比有所提升，今年以来民企发行地产债58.10亿元，占比5.88% [4] - 受连续降息等因素影响，今年以来房地产行业债券发行平均利率约2.62%，较2024年下降 [4] 房企偿债情况 - 2025年房企到期债券余额3135.47亿元、回售余额2274.44亿元，3月、6月为偿债高峰 [5] 房企发债融资减少原因 - 中金公司认为房企整体缩表是房价下行驱动的经营规模收缩负向螺旋，房价下行使存货资产价值贬损，实际利率走高，房企倾向削减债务、审慎投资，前端拿地不足致销售走弱，自有现金流收缩拖累投资，形成经营端紧缩负向循环，房价是核心变量 [5] 房企债务重组情况 - 3月13日世茂集团境外债务重组计划获高等法院批准，2月远洋集团境外债务重组香港协议安排生效，2月龙光境外债务重组取得初步成功 [7] - 东吴证券认为房企整体债务解决方案包括债务重组和重整等，境外重组有展期等多种选项，境内过往以展期为主，后续有望加大削债比例，重整涉及债务范围更广 [7] - 东吴证券认为2025年或迎房企债务重组高峰，部分房企有望借此度过短期现金流危机，具备优质商业资产及多元化布局的公司有望实现经营修复并重启融资通道 [8] - 中金公司表示债务重组压缩总负债是已出险房企走出困境等的必要途径，境内外重组落地有望更顺畅 [8]