文章核心观点 - 房地产市场调整仍在继续，虽跌幅收窄但未改变下跌趋势，未来成交规模或长期维持低水平，今年热点城市销量大概率好于去年但低能级城市仍惨淡，全国整体销量跌幅缩窄、房价仍会下跌，市场将呈现严重分化 [1][34][35] 房地产调整现状 - 房地产开发投资跌幅收窄但未改变下跌趋势，1 - 2 月全国房地产开发投资 10720 亿元，同比下降 9.8%，住宅投资 8056 亿元，下降 9.2% [2][4] - 商品房销售跌幅明显收窄，1 - 2 月新建商品房销售面积 10746 万平方米，同比下降 5.1%，销售额 10259 亿元，下降 2.6% [5] - 各板块房地产投资和销售增速均未回正 [8] 跌幅收窄原因 - 商品房销售数据连跌三年且猛跌，当前是在低成交量基础上的小幅下跌，并非成交量上涨 [11] - 2024 年商品房销售面积和销售额仅为 2021 年的 54%和 53%，即便跌幅持续收窄也难以支撑房价上涨 [16] - 2 月 70 个大中城市新房和二手房价格多数下跌，反映市场价格仍在下行 [16] 未来成交规模维持低水平的逻辑 - 人口形势变化，中国人口三连降，部分省市人口负增长或零增长，人口作为楼市基石的晃动对房地产构成长期利空 [21] - 就业和收入前景不明朗，2 月失业率上升，CPI 春节月跌幅扩大，民众购买力难以支撑大规模房地产销售 [25] - 观念转变，年轻人不愿为高房价压上余生，购房者不再愿意为高房价买单 [26][28] - 特朗普二次上台带来全球和中国经济发展的不确定性 [29] 今年楼市走向 - 今年是救市大年且力度可能超去年，“稳楼市”写入政府工作报告，住建部将从巩固政策效果、实施改造、收购存量房、建设好房子四个方面发力 [31] - 热点城市销量大概率好于去年，低能级城市仍会惨淡 [34] - 全国整体商品房销量跌幅缩窄，房价整体仍会下跌 [35][36] - 过去政策能逆转房价的逻辑是财政投资拉动就业和经济，城市化带来大量需求，如今固定投资效益递减且房地产严重过剩，难以实现房价逆转 [37][41][42] 后市城市判断 - 经济和就业形势筑底回稳市场信心可能起来，否则难以扭转 [44] - 一线城市核心地段优质住宅仍具备保值增值作用，但炒房赚快钱时代结束 [45] - 市场将出现全国、区域、城市内部分化，类似日本，核心城市群核心城市价格上涨，多数城市横盘，少部分城市房价白菜化 [46][49]