地价上涨趋势 - 截至2025年1月1日，日本全国平均地价同比上涨2.7%，涨幅超过上年的2.3%，创1992年以来新高 [1] - 东京23区商业用地上涨11.8%，中央区山野乐器银座总店连续19年成为最高价商业用地，每平方米6050万日元，同比上涨8.6% [1] - 泡沫经济期1991年全国平均地价涨幅达11.3%，但1992年下降4.6%，长期低迷，2008年"迷你泡沫"期间增长率仅1.7% [1] 外资流入与投资 - 2024年日本商业用房地产投资额达5.5万亿日元，同比增加60%，自2015年以来首次突破5万亿日元 [2] - 2024年海外投资者占比约1万亿日元，同比增加70%，日本市场因低利率对海外投资者具有吸引力 [2] - 按美元计算，2024年日本房地产投资额全球排名第三，仅次于美国和英国，东京排名第二，仅次于纽约 [2] 实际需求支撑 - 东京都中心办公室空置率2月为3.94%，低于5%的供需平衡标准 [2] - 疫情后日本远程办公未普及，回归城市趋势催生需求 [2] - 黑石集团以约4000亿日元收购东京千代田区综合大楼"东京花园露台纪尾井町" [2] 潜在影响因素 - 全球经济不确定性增加可能导致流向日本的投资资金减少 [3] - 建筑行业面临材料价格上涨和劳动力短缺导致人工费上涨 [3] - 成本上升可能导致地方商业用地再开发和公寓建设计划调整 [3]