美国住宅市场周期分析 - 美国住宅市场自2022年以来已完成一个小周期，2025年可能迎来周期转折，但具体形式尚不确定 [1] - 当前市场处于"高价格、低成交"的类滞胀状态已持续两年，利率下行未实现且降息预期降低 [3] - 若房贷利率长期高于存量贷款利率，将打破过去40年利率下行通道的范式，需关注资产价格调整 [3] 资产价格趋势 - 若美国经济走弱，房价可能出现负向调整，但大幅调整概率较低 [4] - 2020年以来累计实际房价涨幅超25%，与收入水平脱节，存在"可负担性危机"，类似2006年情况 [4] - 当前住房市场供需紧平衡，居民和企业杠杆率不高，供给短缺支撑价格 [4] 供需格局 - 美国住房潜在需求约215-455万套，基于1.32亿家庭户数和1.47亿住房存量测算 [14] - 2024年末新房及二手房库存合计163万套，去化月数约4个月，低于常规5-6个月水平 [15] - 二手房供给释放缓慢，因超半数存量房贷利率≤4%，且80%为≥15年固定利率贷款 [16] 2024年市场表现 - 新房价格同比下滑0.8%至41.5万美元，二手房价格上涨5.9%至40.9万美元 [6] - 2024年新房销量69万套（+3%），二手房销量367万套（-0.1%），与2023年持平 [6] - 30年固定房贷利率年末回升至6.85%，仅同比降76bp，可负担性指数仅提升0.2至100.7 [6] 2025年展望 - 基准情形下销量或温和增长，降息传导至房贷利率存在不确定性 [20] - 若30年房贷利率降至5.5%，美国家庭中位数收入可负担中位数房价 [19] - 关税政策可能使新房建筑成本增加7,500-10,000美元，影响10万购房者决策 [19] 住宅产业链投资机会 - 建筑产品、分销商、家装零售板块当前市盈率21.5x/21.0x/24.7x，低于历史中枢 [26] - 开发商市盈率7.7x接近负一倍标准差，2025年预期净利润同比-8.1% [26][27] - 二手房销量增长或带动翻新改造市场，35%自有房屋年龄≥53年支撑长期需求 [27] - 房产中介受益于二手房供给释放，但佣金率下降可能制约收入 [28]