文章核心观点 - 2025年房地产行业政策以“需求提振+供给优化+金融协同”为核心，旨在推动市场向“量稳价稳”实现止跌回稳，并推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展 [2] - 2025年政策强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，变防守为主动出击，实现高质量发展和高水平安全的良性互动 [2][5] - 市场呈现“政策托底+市场自发修复”双重特征，2025年前2月延续止跌回稳势头，但结构性矛盾突出，市场仍处“L型”筑底阶段，需要持续用力推动 [2][4] - 短期将通过五大核心措施推动市场止跌回稳，长期目标是通过改革完善基础性制度，加快构建房地产发展新模式 [2][6] 9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头 - 市场表现：2025年前2月，新房和二手房成交表现都好于去年同期，一二手成交总量同比持增，房价跌幅持续收窄 [4] - 积极信号：交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显 [2][4] - 现存问题：市场存在“核心城市局部修复、中小城市深度调整”的结构性矛盾，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加 [2] 2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳 - 政策定位：房地产再次被列入“防风险”任务板块，但关键变化在于强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险 [2][5] - 政策方向：政策已从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”转变 [5] - 企业机遇：未来具备“存量盘活能力”、“绿色科技实力”的开发企业将会有更大发展空间 [5] 持续用力推动房地产市场止跌回稳的五大核心措施 需求端：以增收提振消费能力、降低购房门槛和负担释放刚性与改善性住房潜力 - 调减限制：核心城市进一步调减限购、限售等行政限制，放宽商业和公积金贷款首付比例门槛，预计一线城市将进一步优化“限购”政策 [9] - 降低成本：各地方可提高公积金贷款额度，允许“商转公”异地使用，《提振消费专项行动方案》明确2025年将“适时降低住房公积金贷款利率”并扩大使用范围 [10] - 减税增收：优化个人所得税、契税、增值税、土地增值税等政策以降低交易税负，央行行长表示去年存量房贷利率下行每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约1500亿元 [10] - 增加收入：《提振消费专项行动方案》提出城乡居民增收促进行动，包括促进工资性收入合理增长、拓宽财产性收入渠道（如稳住股市）等 [10] 需求端：加力“两旧一村”更新力度，以存量撬增量释放刚性和改善需求 - 更新规模：自2019年以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民，加装电梯超过13万部，增加停车位380万个 [11] - 2025年重点：持续推进城市更新，重点包括改造2000年以前建成的老旧小区，并在去年新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模 [11] - 货币化安置：推进货币化安置，引导被拆迁居民购买存量商品房，预计2025年新增100万套城中村改造将拉动约2亿平方米商品房去化 [12][13] - 长期影响：推动城市空间重构、住房品质升级，形成“民生改善—投资增长—产品升级—改善需求释放”的良性循环 [13] 供给端：控增量、盘存量，加大闲置土地和存量商品房收储力度 - 控制增量：优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，根据库存情况减少或暂停高库存区域的新增土地供应 [14] - 盘活存量：推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，收购的商品房优先用于保障性住房等 [8][15] - 资金支持：2025年安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于土地收储和收购存量商品房等 [15] - 操作规范：自然资源部和财政部联合下发通知，明确优先将存量闲置土地纳入储备范围，且2024年11月7日后的新增土地不列入处置范围 [15] - 市场影响：通过政府收储帮助部分房企实现资产变现，缓解资金压力，同时土地供应结构优化，核心城市土拍热度有望回升 [17] 供给端：提高质量加大“好房子”开发、“白名单”实现房企“造血”良性循环 - “好房子”定位：是开发企业实现自我“造血”良性循环的关键，要推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子” [19] - 政策落实：将组织编制《好房子建设指南》，修订《住宅项目规范》，把住宅的层高标准提高到不低于3米，并大力推广新科技与全屋智能 [20] - 企业转型：建设“好房子”是产业转型发展的新赛道，企业竞争将拼新科技、高质量、好服务，同时企业需向并重存量运营的轻重并举模式转型 [21][22] - 融资协调：继续发挥房地产融资协调机制作用，加大“白名单”贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”的要求提供融资支持 [7][23] 金融与财税工具协同发力，打好政策“组合拳”推动房地产市场止跌回稳 - 政策协同：巩固政策“组合拳”的效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来 [7] - 制度构建：改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，加快构建房地产发展新模式 [9] 新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，市场份额继续向城市群、都市圈集中 - 行业方向：新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，市场份额继续向城市群、都市圈集中 [3] - 企业聚焦：房地产企业需城市聚焦，开发业务品质化，并由增量开发为主转为并重存量运营 [3][22]