土地市场回暖特征 - 2025年一季度土地市场突破三年沉寂，溢价率大幅回暖，呈现"核心城市领跑、优质地块主导"特征，与2019-2021年高热不同 [2] - 全国300城经营性土地成交建面同比下降11.2%，但成交金额逆势增长17.6%，核心城市高溢价地块频现，如北京、上海22宗宅地中有7宗总价超50亿且溢价率普遍超10%，虹口区宅地溢价率达38% [4] - 杭州核心板块5日内两度刷新楼板价纪录，上海静安寺宅地楼板价达16万元/平方米成为全国单价地王 [4][9] 供给侧改革成效 - 土地供应持续收缩，2021年下半年至今年均下降22%，2025年1-2月全国土地成交建面0.88亿平方米低于新房成交1.07亿平方米 [5] - 供地质量提升，全国成交土地平均容积率连续14个月未超2.0，北京、杭州、成都宅地平均容积率低于1.6 [5] - 广东发行304亿专项债回收闲置土地，多地启动存量土地收储，预供地总建面同比下降47%但核心城市质量显著提升 [20] 需求侧政策突破 - 构建"好房子"标准体系降低容积率，40个重点城市新房成交面积和金额同比分别增长1.3%和7.1% [9] - 核心城市稳市场政策加码，北上广深2025年发布5次以上政策涉及公积金优化、税费补贴等 [21] - 南京出台"房七条"后珠江路宅地拍出43.4%溢价率，成交价3.8万元/平方米，周边二手房挂牌价达6.5万元/平方米 [22] 区域分化与投资逻辑 - 一线城市平均溢价率17%，二线21%，三四线仅4%，北京海淀宅地溢价率25%，杭州蒋村宅地溢价115%，成都金融城宅地溢价106% [11][13] - 热度从京沪杭蓉扩散至宁波、济南、武汉等次核心城市，浑南区低密宅地溢价17.5%，楼板价7050元/平方米对应周边售价1.6万元/平方米 [16][17] - 房企投资意愿回升，百强房企新增土储货值同比增长17.8%，金额增长42.2%，头部国央企加速优化土储 [23] 行业长期趋势 - 土地市场从规模驱动转向质量驱动，核心城市价值重估与政策精准调控构建"总量可控、结构优化"新模式 [24] - 北京实施弹性供地（240-300公顷），上海闵行上新容积率1.01宅地对标10万元/平方米别墅售价，强化稀缺性 [20] - 企业端理性投资推动集中度提升，热度向销售端传导有望带动2025年行业企稳回升 [23][24]