城中村改造的金融创新课题研讨会 核心观点 - 城中村改造是房地产新旧发展模式转换阶段的关键抓手，面临资金平衡、产权瑕疵、政策配套等多重挑战，需通过金融模式创新、工具优化及政策协同构建系统性解决方案 [3][7][8] - 国际经验显示差异化融资模式（如美国社会资本撬动、新加坡政府统筹、日本TMK权益结构）可为中国提供参考，需结合REITs、专项债等工具实现产融深度耦合 [17][21] - 当前改造项目面临土地市场低迷、补偿标准分歧、退出机制缺失等痛点，需构建"政府引导+市场运作+公众参与"的协同机制，创新拆迁补偿权益入股、财政贴息等模式 [19][20][21][22] 课题背景与意义 - 房地产行业深度调整叠加城镇化提质减速，城中村改造兼具改善民生、扩大内需（带动投资消费）、促进城市高质量发展的三重价值 [8] - 拆除新建类项目资金平衡困难，整治提升类缺乏适配融资工具，产权瑕疵普遍制约金融退出，需分类设计金融解决方案 [8][19] 现状与挑战 - 经济增速放缓背景下，地方财政承压导致市场主体参与意愿弱，现有金融工具（抵押补充贷款、专项再贷款等）效率待提升 [11] - 深圳案例显示运营环节存在政策标准不统一、利益矛盾突出、安全成本高企、ABS退出渠道不畅等四大痛点 [19] - 传统"以地养改"模式难持续，补偿分歧加剧拆迁僵局，社会资本因回报率低持观望态度 [20] 国际经验借鉴 - 美国通过财政补贴和税收优惠激励社会资本，日本六本木旧改采用TMK结构让原住民以土地入股分享资产增值收益 [17][21] - 可探索未确权物业收益权入池REITs、集体土地使用权收益共享等创新路径，缓解地方债务压力 [17][21] 金融创新路径 - 工具创新：构建"Pre-REITs-私募REITs-公募REITs"循环链条，发展权益性融资替代传统债务模式 [22] - 信用重构：从企业信用转向项目信用，探索成立专项增信机构降低融资成本 [22] - 政策协同：优化会计税收政策匹配长周期项目特征，通过特许经营+REITs实现市场化退出 [21][22] 机制设计建议 - 政府角色：运用专项债介入土地整理，建立风险隔离机制避免隐性债务 [14][22] - 村集体参与：作为土地流转主体替代传统征拆，保障原住民长期收益 [21] - 社会资本：负责产业导入与运营，匹配科创/文创等新业态提升资产价值 [17][21] 实施框架 - 分类分层支持体系：公益设施用国债/专项债，经营性物业采用PPP+REITs组合 [21] - 全周期金融矩阵：早期财政贴息降低资金成本，成熟期通过证券化退出 [22] - 法律保障：需国家层面统筹土地、规划等法规，完善产权确权与合规框架 [21][22]