商品房预售制度改革 - 2024年中央明确要求改革商品房预售制度 郑州 深圳 北京 三亚等地开始试验出让现房销售地块 推广现房销售符合时代要求 [1] - 改革虽然影响开发商周转速度 但有助于严控供给 稳定房价 提升品质 对开发能力和融资渠道有优势的发展商更有利 [1] 供求关系变化与预售制关联 - 预售制初衷是增加供给 快速改善居民居住环境 加快开发商周转 当前房地产市场供求关系已发生根本变化 预售制生存的市场基础(供不应求)已不存在 [2] - 开发商追求快周转陷入囚徒困境 行业整体需控制供给 但单个公司控制供给会导致其他公司通过更快周转获得更高ROE 最终导致行业ROE持续下行 房价持续下跌与不合时宜的预售制存在显著关联 [2] 现房销售的优势 - 现房销售有助于开发商关注产品本身而非周转速度 避免交付问题产生 市场需要好房子 好房子可以有好的价格 现房销售时代烂尾问题将不再存在 [3] - 现房销售可能遵循"新老划断 渐进过渡"原则 不会针对已出让允许预售的土地直接要求现房销售 [3] - 现房时代匹配土地出让核心化趋势 可能伴随一揽子方案推动房价止跌回升 [3] 土地市场与政策背景 - 当前出让地块更聚焦核心城市 楼面地价普遍更高 更可能精耕细作实现产品溢价 2025年一季度100个样本城市住宅用地成交均价同比上涨15.1% 一线城市3月土地拍卖溢价率达19.3% [4] - 预售改革并非孤立政策 在推动现房销售同时不断释放住房消费需求 如降低购房贷款利率 取消购房资格限制 降低公积金贷款利率 提供购房补贴等 [4] 开发流程与行业格局重塑 - 现房销售与期房销售开发模式完全不同 前者依赖实景呈现 后者侧重样板区域打造和渠道引流 [5][6] - 现房时代竞争要素权重变化 产品营造能力环节更重要 拿地需更慎重 资金成本管控更重要 产品溢价能力成为决定性因素 [6] - 房地产开发关键从低价快速获得资源转向满足消费者需求 与开发速度相关的要素(建设周期 资金周转率等)重要性下降 [6] 行业影响与投资策略 - 预售制向现售发展可能制约企业周转和资金使用效率 但行业核心矛盾在房价持续下跌而非周转效率偏低 [8] - 现售相当于全行业控制开发节奏限产 对房价止跌回升的正面效应远大于对周转率约束的短期抑制 [8] - 房地产企业主体债务占比已明显下降 市场需求正在释放 当前是推广现房销售较好的政策窗口期 [8]