核心观点 - 老龄化背景下老年群体面临系统性租房歧视，表现为房源短缺、平台算法排斥和制度保障缺位 [1][3][26] - 租赁市场供需严重错配：19.8%城市独居老人需租房但适老化房源占比不足1% [6][11][12] - 经济压力与年龄歧视形成双重壁垒：老年人租金负担比达26%-45%，超60岁租客遭平台自动过滤 [20][23][26] 老年租房需求规模 - 2023年中国65岁以上人口达2.16亿（占总人口15.4%），独居老人3729万户占老年家庭21.38% [3] - 城市独居老人中19.8%需租房居住，随迁老人形成"流动银发族"特殊需求群体 [6] - 独居老人数量20年增长3.82倍，每5户老年家庭就有1户独居 [3] 市场供给缺陷 - 老旧小区占潜在房源70%但适老化改造率不足5%，加装电梯等核心需求满足度低于10% [7][9][11] - 租赁产品100%围绕青年设计，紧急呼叫等适老设施覆盖率趋近于零 [11][12] - 北京上海月租中位数4750元，超出城镇老年人年均收入4.7万元的承受范围 [20][23] 歧视机制分析 - 平台算法设置18-60岁硬门槛，65岁以上租客需子女担保才能签约 [26][29] - 房东风险厌恶导致：发生过老人死亡的房源租金下跌50%+空置周期延长3倍 [14][17] - 隐性成本转嫁：部分房东对老年租客加收20%租金或强制体检 [29][30] 政策演进与缺口 - 2013-2023年出台6项养老政策但均未涉及租赁市场年龄歧视 [31] - 老旧小区改造仅完成1.9万个（占总量12%），家庭内部适改资金缺口达80% [31] - 法律执行困境：民事合同关系下房东选择权优先于反歧视条款 [30][32] 行业创新案例 - 广州公租房老年申请占比提升至18%（+5pct），重庆试点"嵌入式养老"公租房 [31][33] - 部分平台启动适老改造计划，重点覆盖楼道扶手等公共区域安全设施 [33] - 上海司法判例确认：以年龄为由拒租违反社会主义核心价值观 [32]