北京房地产市场 - 2016年5月购房总成本为1500万（含税费），贷款900万，利率85折优惠后为4.16% [2] - 同户型房价峰值达2000万，当前成交价回落至1600-1700万区间，跌幅15-20% [2] - 7年累计支付利息250万，叠加房价下跌后实际财务成本达1750万，处于盈亏平衡边缘 [3][5] - 租金收益抵消部分成本，6年居住折算租金180万，使整体投资微利 [4] 房产投资财务模型 - 真实成本计算公式：房价+利息支出-市场租金 [5] - 2015-2016年购房者普遍处于微利状态，若房价继续下跌将波及2013-2014年购房群体 [5] - 大城市租售比仅1.5%，显著低于4-5%的房贷利率，长期持有成本持续累积 [5] 房贷政策与居民行为 - 存量房贷高利率（4.16%）与当前信托理财收益率（4.4-4.5%）接近，催生提前还贷需求 [6] - 居民将提前还贷视为收益率最高的理财方式，与银行形成博弈关系 [6] - 北京二套房政策曾限制换房需求（首付80%），当前政策环境变化促使家庭重新评估置换计划 [6] 城市选择与资产配置 - 家庭考虑从北京迁往杭州/苏州，教育观念转变释放地域选择灵活性 [7] - 杭州房价仍高于心理预期，判断1-2年后将出现更好买入时机 [7] 资产结构与社会经济影响 - 中产阶级家庭财富集中于房产（占比超50%），与高净值人群（股票占比70-80%）形成鲜明对比 [9] - 房价持续下跌3年将显著抑制中产消费信心，影响大于股市长期低迷 [9]