上海商业供给现状 - 上海拥有400多家购物中心，平均每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍（东京每20万人一家）[3][4] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍[5] - 2025年上海预计新开商业体60个，总规模超300万平米，闵行区以12家新开商业体及超100万平米体量居首[6] 消费与商业供需矛盾 - 2025年第一季度上海社会消费品零售总额1280.06亿元，同比下降1.5%，1-3月累计4057.45亿元，同比下降1.1%[9] - 商品零售额与餐饮收入分别下降0.8%和3.4%，显示消费需求增长乏力[9] - 商业供给过剩导致传统商场加速淘汰，太平洋百货、梅陇镇广场等核心地段项目陆续关闭[13][14] 商业项目两极分化案例 - 闵行爱琴海购物中心（50万方体量）室外商铺空置率超90%，部分商铺月租金仅1600元+500元物业费[18][22][28] - 恒基旭辉天地（The Roof）因缺乏持续运营内容，内街商铺近半数关闭，沦为打卡地而非消费地[36][45][46] - 青浦东渡蛙城开业不足一年即陷入萧条，转型为电影取景地[47][51][53] 传统批发市场转型 - 七浦路批发市场租金从峰值7万/月跌至500元/月，部分商铺免租金仅需缴纳物业费（约650元/月）[67][97][99] - 新七浦、圣和圣等商场通过高端化转型（如新中式服装定价400-900元）实现人流回升，而老兴旺商场空置率超90%[75][80][91] 房企商业资产抛售潮 - 万达2023-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座，接盘方以险资为主（如新华保险收购12家）[111][113][114] - 万科七折出售上海七宝万科广场50%股权（23.84亿元），并转让南翔印象城48%股权予新加坡GIC[124] - 远洋、世茂等房企通过出售商业资产回血，如远洋40亿元出售北京颐堤港二期股权亏损17.63亿元[127][129] 行业转型趋势 - 华润万象生活拟出售低效资产南翔五彩城，聚焦核心万象城系列[132][135] - 中海环宇城MAX、西岸梦中心等新项目凭借精准定位成为顶流，显示存量时代运营能力成为关键[143][144] - 行业从规模扩张转向效率提升，供需关系逆转加速低效商业出清[138][139][147]