土地市场表现 - 2025年上半年全国300城经营性土地成交规模2.5亿平方米，同比下降8%，创历史新低 [7] - 土拍平均溢价率9.2%，同比增加4.8个百分点，核心城市优质地块带动溢价，如成都某地块溢价率达75%，杭州多宗地超50% [1][8] - 央国企为拿地主力，民企局部回归（如区域深耕型房企、实业公司），城投公司仍活跃，占比50%（2025Q1），较2024年峰值64%下降 [8][10] 供需结构变化 - 狭义库存（已批未售住宅）5月末降至4.63亿平方米，同环比均降，去化周期25个月，一线城市降幅显著（同降18%） [11] - 广义库存（含未动工土地）压力仍存，城投托底地块开工率低：2021-2024年开工率从48.9%降至8.5%，主因地块资质差、开发能力不足 [12][13][14] 政策与盘活路径 - 国常会提出摸底已供土地和在建项目，自然资源部推出18条措施，已处置2.4万宗存量用地（9.08万公顷），2024年前供地下降19.1% [19][20][21] - 城投盘活方式包括代建合作、专项债收储（全国拟收储1.96亿平方米，金额4700亿元）及转保障房，其中91.35%收储对象为城投/国企土地 [22][23][24][25] - 地方政府"控量提质"供地叠加专项债支持，成为去库存核心手段，建议优先聚焦核心城市地块并加大对民企支持 [25]