一线城市楼市政策优化 - 上海于8月25日出台楼市新政 涉及限购 公积金 信贷 税收等多方面 整体导向为"核心区严控 郊区松绑" 旨在挖掘住房购买力并降低置业门槛 [3] - 北京于8月初率先放宽调控 以五环为分界线 取消京籍及符合条件非京籍居民在五环外购房套数限制 成年单身人士与家庭执行相同政策 [5] - 京沪政策调整基于库存逻辑 北京五环外新房销售占比超80% 二手房成交占比超50% 上海外环外新房库存占全市70% 二手房挂牌量占比近40% [6][7] 政策效果与市场反应 - 北京新政后市场活跃度提升 8月9日至22日新建商品住宅成交1504套 环比增长41% 二手住宅成交6439套 环比增长11% [13] - 部分楼盘访客量显著增加 如龙湖观萃项目日均看房量超110组 环比提升35% 周末成交环比提升100% [14] - 2024年北京"930新政"后四季度二手房成交量同比增长约60% 显示政策对交易量有显著推动作用 [12] 行业整体表现与挑战 - 2025年1-7月全国房地产开发投资53580亿元 同比下降12% 房屋新开工面积 施工面积等指标同比均下降 [9] - 同期新建商品房销售额4.96万亿元 同比下降6.5% 较2021年18万亿峰值明显下滑 [9] - 上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米 外环外占比76.6% 去化周期达17.6个月 [10] 政策目标与行业展望 - 政策旨在激活多套房购置需求 消化郊区库存 支持新市民购置二套或养老房产 [7] - 公积金政策加大支持力度 上海多子女家庭首套房贷款额度提高至216万元 可覆盖全部贷款 [7] - 业内认为政策在"金九银十"节点有利于楼市止跌回稳 但全面达成目标仍需宏观基本面支撑 [15]