上海市住宅品质提升新规核心观点 - 上海市发布新规以促进住宅品质提升，通过调整阳台、外立面、公共空间等建筑面积的计容规则，引导产品设计优化，有望提升新房得房率和整体品质 [3][5][6] 阳台设计新规 - 新规明确阳台按其水平投影面积的1/2计入容积率，但每户阳台总面积不得超过该户型建筑面积的10%且不大于16平方米，小户型（小于80平方米）阳台总面积不大于8平方米 [3] - 每个阳台的设计进深不得超过1.8米，超出上述条件的阳台建筑面积将按其水平投影面积的全面积计入容积率 [3] - 沿公共绿地等特定区域的带围护结构开敞式阳台，若设计进深不超过0.75米且宽度不大于3米，其建筑面积不计入容积率，且每户仅可设置一个 [5] 建筑外立面与公共空间 - 住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板等高品质材料，其饰面层建筑面积不计入容积率，需在设计和施工阶段满足特定申报及跟测条件 [5] - 多高层住宅底层设置用于公共用途的架空层、风雨连廊，其建筑面积不计入容积率 [5] - 为鼓励人车分流，机动车和非机动车地下车库的出入口顶棚、遮雨棚等设施的建筑面积不计入容积率 [5] 对行业与产品的影响 - 新规堵住了此前政策漏洞，限制了利用大阳台作为卖点的设计，有项目表示后续地块设计可能需进行更改 [4] - 外立面升级不计容、公共设施面积豁免等规定，预计将提升开发商升级产品品质的积极性，推动上海新房市场产品品质和得房率提升 [6] 老旧小区改造支持 - 支持老旧小区提升居住环境，加装电梯、无障碍设施、适老化改造、增设垃圾房等无需办理规划审批手续，旨在确保安全底线的条件下改善居住品质 [5]