行业整体现状与挑战 - 全国养老机构整体入住率偏低，仅为45.4%，存在结构性供需矛盾 [3] - 行业普遍共识为入住率需大于60%才有望实现盈亏平衡 [3] - 行业痛点正从“有没有”转向“赚不赚钱” [3] 头部险企养老社区运营表现 - 部分头部险企养老社区项目入住率已超过80%，并进入盈利期 [3] - 大家保险全国16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳项目入住率高达95%并于2023年实现利润转正 [4][5] - 泰康保险上海部分项目因入住率增长而早于预期实现盈利，中国太保旗下太保家园的南京、上海普陀社区入住率超90% [5] 险企商业模式与战略 - 险资采用“轻重并举”策略，重资产模式利于品质统一与品牌沉淀，轻资产模式聚焦“重服务”输出 [5] - 区位优势被视为提升入住率的关键，通过抢占市区稀缺地块以换取流量和融资 [5] - 未来投资将聚焦于盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道 [5] 行业融资与未来发展 - 项目若无法展示可验证现金流模型，则难以获得低成本资金，银行授信等需先看入住率和盈利情况 [3] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，对比其他REITs产品存在滞后性 [6] - 预计五到十年后银发经济规模或达20万亿元人民币，行业将从“跑马圈地”转向精细化运营，迎来新一轮洗牌 [6]