文章核心观点 - 海南房地产市场近期出现显著回暖迹象 表现为“日光盘”重现、量价齐升、开发商积极拿地 其核心驱动力是海南自贸港2025年底封关的政策红利预期 但市场呈现结构性分化 长期信心仍依赖整体经济回暖 [2][4][7][9] 市场表现与数据 - 整体销售回暖：国庆期间（10月1-7日）海南全省商品房网签销售面积同比增长22% 销售金额同比大幅增长115% 前8个月全省商品房销售面积591万平方米（同比+0.6%） 销售额994亿元（同比+9.3%） 其中商品住宅销售额926亿元（同比+17%） [2][5] - 热点项目频现：海口“中海·南海叁号院”开盘推出168套洋房当日售罄 单日收金10亿元 备案均价突破3万元/平方米 部分房源超4万元/平方米 三亚“招商蛇口”某项目首开去化率达97% 成交近260套房 为2025年以来三亚首开去化套数最多项目 [4] - 价格创新高：8月份三亚房价约3.88万元/平方米 创近年最高值 海口8月单月房价达1.25万元/平方米 为近半年最佳表现 [5] - 假期市场活跃：国庆期间全省TOP15项目累计成交金额12.58亿元 同比增长超9% 其中三亚项目占47% 海口占40% [5] 市场活跃的驱动因素 - 封关政策预期：海南自贸港定于2025年12月18日正式封关 将实行“零关税、低税率”等制度 提升资产价值和吸引力 受此预期影响 2025年上半年三亚商品住宅成交增幅接近5成 海口、三亚在投资前景榜排名分别提升11位和28位 [7][8] - 需求结构变化：三亚作为外生型市场 约9成购房者为外地客户 其中约6成每年居住时间不足一个月 这部分客户消费力强、决策快 推动了旺季成交 同时 夏季避暑及亲子游需求也带动了淡季销售 [4][10] - 供应结构优化：近两年三亚集中出让了一批市中心优质地块（如海棠湾核心区） 其项目入市带动了整体价格的结构性提升 [10] 开发商行为与土地市场 - 开发商积极布局：保利、招商蛇口、大华等传统房企及辽宁方大、陕西鑫阳等实业公司均加大在海南投资 [6] - 土地市场火热：三亚6-8月土地成交总金额超95亿元 超过去年三亚财政收入的六成 具体案例包括：内蒙古北方时代控股以超5300万元、溢价58%竞得海口宅地；港企海南希格纳斯历经120轮、溢价260%拿下陵水文旅地块；辽宁方大斥资约28亿元摘得三亚海棠湾五宗地块 [6] 市场结构性特征与分化 - 市场分化明显：项目表现严重依赖素质 位置、资源、景色好且开发商靠谱的项目去化迅速 而素质稍差的项目即使降价也难去化 [9] - 城市市场差异：海口属内生型市场 改善需求集中于核心区学区盘和改善盘 大部分项目仍处于以价换量阶段 三亚属外生型旅游市场 由全国高消费力客户支撑 成交周期短 [10] - 长期依赖基本面：业内人士认为 封关政策对楼市的拉动效应是温和且渐进的 产业培育及人口导入需较长时间 市场信心的最终恢复仍依赖整体经济回暖 [2][9]