城市体检的背景与规模 - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[3] - 截至2024年，中国城乡住房总建筑面积超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，总面积超过230亿平方米[2][4] - 建筑修缮市场规模已突破万亿元，未来五年建筑体检相关从业人员预计达50万人[4] 老旧住宅面临的主要问题 - 房龄超30年的老旧住宅普遍存在外墙皮脱落、保温层失效、墙壁开裂、水管破裂导致渗水、管道锈蚀、电线老化引发漏电风险等问题[5] - 从房屋结构看，老旧楼体可能出现墙体裂痕、楼体破损严重、外墙裸露等问题，根据鉴定情况可分为损坏房、严重损坏房和危险房[5] - 衍生问题还包括建筑安全、消防安全、治安安全、抗震安全等[5] 城市体检的工作机制与内容 - 城市体检工作采用政府主导模式，由城市住房城乡建设部门牵头，各相关部门共同参与，第三方专业团队负责具体工作[7] - 工作于每年3月至8月开展，资金支持模式为“政府主导+多元筹资”，包括中央财政专项补贴、地方配套资金、专项债、商贷及超长期国债等[8] - 体检内容涵盖住房、社区、街区和城区四个层面，住房层面重点筛查存在结构安全隐患、管线管道破损的住宅数量等[8]；社区层面筛查未达标配建养老服务设施的小区、停车泊位缺口数等[8]；街区层面筛查公园绿化活动场地服务半径覆盖率、需更新改造的老旧街区数量等[9]；城区层面筛查城市黑臭水体数量、新建建筑中绿色建筑占比等[9] 城市更新与“原拆原建”模式 - 城市体检服务于城市更新，2025年5月中办、国办印发意见提出推进城镇老旧小区整治改造，加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等方式改造C级危险住房[9] - “原拆原建”适用于结构严重老化、安全风险极高的小区，随着1980至2000年建设的小区进入“中老年”阶段，该模式有望成为危旧房改造主要路径[10] - 该模式具备可行性因项目运作更易实现资金平衡，居民可获得居住空间变大、购买新增面积价格优惠等好处，但存在业主需自筹资金、利益协调难度高、部分地区住宅增容限制大等挑战[10] 政策支持建议 - 金融方面需完善针对不同类型、不同实施主体、不同阶段城市更新项目的差异化支持政策，可研究出台专项贷款管理办法，对原拆原建用户建立“前5年免息，后续计息”等贷款模式[11] - 财税激励方面可探索政府引导、市场运作的投融资模式，鼓励民营企业参与特许经营，通过税收优惠、补贴等激发社会资本活力[11]