文章核心观点 - 中国公募REITs市场正处于扩容提质的关键阶段，政策支持与市场扩募是核心驱动力 [1][4] - 扩募被视为REITs市场长期健康发展和实现“投融循环”的关键机制，其规模潜力巨大 [4][5] - 底层资产的高水平运营是REITs价值提升和获得投资者认可的基石 [6][7] 公募REITs市场扩容提质 - 国内公募REITs市场自2020年启动试点以来发展迅速，目前已上市77只产品，总市值规模超过2200亿元 [1][4] - 国家发改委在2025年9月发布通知，支持REITs常态化申报、扩容扩募与资产创新，为市场注入持续动力 [1][4] - 与欧美、日本等成熟市场相比，国内REITs市场仍处早期，但扩募已成为市场发展的必然趋势 [4] 市场各方对扩募的认知与实践 - 原始权益人视扩募为盘活存量资产、分散风险、实现投资建设运营闭环管理及提升长期价值的关键手段 [5] - 企业案例显示，中金安徽交控REIT推动了集团产业链再融资循环，东久新经济REIT和厦门安居REIT均已积极布局扩募资产 [5] - 国际经验表明扩募规模远超首发，美国市场近5年及近20年的REITs扩募倍率达到首发的10倍，日本市场倍率更高，预示国内巨大发展空间 [5] 高水平资产运营是REITs健康发展的基石 - 资产的精细化运营、风险应对及长期价值管理能力是REITs稳健发展的核心要求 [6] - 长期来看，REITs市场呈现向头部优质资产集中的趋势，能抵御行业周期波动或展现强弹性的公司更受投资者青睐 [6] - 提升出租率与优化租金是稳定资产基本盘的关键，例如中金厦门安居REIT底层资产出租率长期保持在99%以上，收缴率近100% [7] - 运营策略包括从房东转向综合服务商以提升产业吸附力，以及通过精细化市场监测、信息披露和投资者关系管理来凝聚价值共识 [6][7]