银行加速处置抵债房产的现象与规模 - 多家银行近期通过线上平台大量直接销售房产，包括农业银行、建设银行、交通银行等，部分银行在售房产标的已超千套，处置速度明显加快 [3] - 银行直供房挂网数量逐年走高，但需注意统计口径包含已结束、已撤销场次及重复挂牌，导致表面数据被高估，剔除后其在整体二手房市场规模中占比仍有限 [5] 银行加速处置抵债房产的原因 - 原因之一是续贷风险：此前发放的以房产为抵押的经营贷款陆续到期，受房地产市场下行影响，抵押房产估值普遍低于原贷款金额，出现“价值倒挂”，导致部分借款人难以还款，抵押房产被银行收回并拍卖 [6] - 银行自身存在强烈动机：加速处置可降低资本消耗，根据规定，超期未处置的抵债不动产在资本计量时面临惩罚性风险权重（如从1250%调降至400%），当前上市银行资本普遍稀缺，加速处置可缓解资本压力 [7] - 加速处置可补充当期盈利，当前银行营收增长承压，折价出售抵债房产可加快资金回收 [7] - 加速处置可规避房价波动风险，若抵债房产处置周期拉长且未来房地产市场修复不及预期，其回收率将下降，当期折价出售可规避此市场风险 [7] 零售贷款风险与不良资产处置现状 - 各类型零售贷款不良率均在上升，个人住房贷款不良率自2021年以来受房地产行业风险影响持续上升且未见顶，个人经营性贷款不良率自2024年开始快速上升 [9][10] - 国有大行抵债资产处置节奏明显加快，建设银行2025上半年处置规模已超过2022至2024年历年水平，中国银行2024年处置规模为19亿元，交通银行2024年处置规模为4.5亿元，均显著高于往年 [12] - 各银行抵债资产结构差异显著，工商银行抵债资产绝大部分为房屋及建筑物，民生银行抵债资产中运输工具占比达67%，上海银行抵债资产无不动产 [12] - 银行正通过资产证券化（ABS）渠道加速处置不良信贷资产，2025年银行不良信贷ABS已发行278单，金额合计672.77亿元，其中基础资产为“个人住房抵押不良贷款”的有73单，金额合计349.18亿元，规模和数量均已超过去年全年（去年同期分别为184单/333.98亿元和35单/150.95亿元） [13] - 不良信贷ABS发行规模在信贷资产证券化市场中占比已上升至75%以上，成为第一大品类 [14] 银行涉房风险可控性与市场影响 - 对于银行涉房风险是否可控存在不同判断，有观点认为一、二线城市涉房风险整体可控，因抵押品价值与客户违约意愿强相关，抵押品可收回价值较高时客户仍有还款意愿 [16] - 有观点认为直供房入市对部分二线城市房地产市场存在一定冲击，但也有观点认为其规模不大，不会拖累市场价格，房价下跌主因是二手房挂牌量本身较高 [16] - 资产贬值的冲击多数在银行取得资产之前已发生，直供房处置对银行资产负债表而言是好事，能降低不良 [16] - 建议银行采用资产管理思维处置房产，如加强打包处置而非散售、探索内部消化、打造人才公寓或与保障性租赁住房结合等多元化路径 [17]