香港楼市复苏态势 - 香港楼市经历4年调整后重现热闹景象 新盘销售火爆 客户大手笔横扫整层房源 租金回报率达4厘 外国客户重回市场[3] - 10月份一手成交突破1700宗 连续第九个月企稳千宗以上 追平2019年3月至11月最长纪录 全月录得至少64宗成交金额逾5000万元大额交易 创一年新高 涉及总金额逾68亿元[3] - 摩根士丹利 花旗等国际大行认为香港地产市场在2025年走出低谷后 将进一步复苏 进入上升周期[3] 新盘销售表现 - 会德丰地产湾仔SPRING GARDEN项目首轮发售60伙不足两小时售罄 套现超5.6亿港元 有10组大手客直接抢购全层4个单位[5] - 恒基地产湾仔WOODIS项目首轮75套房源悉数售出 套现约7.58亿元 有19组大手买家买下2-4伙 最大手笔买家斥资超5000万港元[5] - 新世界发展旗下"滶晨"首轮开售138伙即日沽清 为近4年港岛南岸首轮以价单发售并沽清新盘 截至10月31日公司售出逾1800伙 套现约270亿港元 创近五年新高[6] 成交数据与买家结构 - 香港新房市场连续八个月录得单月逾千宗成交 截至10月27日累计成交量达15900宗 超越去年全年15839宗水平[6] - 前三季度普通话拼音买家入市宗数达9900宗 总值941亿元 全年有望突破1.2万宗 打破去年1.16万宗纪录 创历史新高[6] - 内地专才家庭成为重要买家群体 尤其心仪铁路沿线物业 广州专业团队每月促成10余套成交 深圳看房团前10个月促成43宗[6][7] 价格与租金走势 - 新鸿基地产启德天玺·天项目近期成交价比去年9月份最少高30% 香港9月私人住宅售价指数环比上升约1.3% 已连升4个月[8] - 香港私人住宅租金指数连涨10个月 创2019年8月后近6年新高 达历史次高水平[17] - 中原地产统计显示143个租金指数成份屋苑中112个屋苑8月份租金回报率高于按息 近8成屋苑"供平过租" 回报率达4厘或以上屋苑有34个 较去年同期18个大幅上升近九成[18] 政策与利率影响 - 2024年2月底"撤辣"后当地人买房印花税税率从7.5%减至1.5% 内地人税率打九折 去年3月一手成交录逾4100宗 按月升14.6倍[9] - 2024年10月《施政报告》将住宅按揭成数上限调整至七成 优化投资移民政策 当月一手成交量逼近3000宗[10] - 2025年2月财政预算案将征收100港元印花税物业价值上限由300万港元提高至400万港元 促使上半年400万港元或以下物业买卖录1562宗 同比增长超7成[13] - 2025年5-7月间1个月HIBOR骤降至0.7%左右 对应房贷利率降至2%左右 出现租客直接转为买家现象[13][14] 租金回报与投资逻辑 - 小户型回报表现最佳 1500万港元以下房源回报率在4%左右 会德丰SPRING GARDEN项目约7成香港买家为出租目的 预期租金回报在4厘[20] - 内地购房者反映香港物业年租金回报率接近4% 远超深圳同价位房子1.5%的水平[20] - 定期存款利率走低促使资金转向楼市 香港银行存款总额超17万亿港元 房贷利率降低后靠存款吃利息客户转去买楼[16]