政策动态 - 中国证监会于2025年11月28日晚间发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》并公开征求意见，标志着商业不动产REITs试点正式启动 [3] - 征求意见稿共八条内容，主要涵盖产品定义、基金注册及运营管理要求、以及强化监管责任等方面 [3] 市场背景与现状 - 中国公募REITs市场经过五年探索，已稳步发展，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得成效 [3] - 截至2025年11月27日，已有77只REITs上市，累计融资金额达2070亿元人民币，总市值为2201亿元人民币 [4] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [4] 产品定义与运作 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [5] - 征求意见稿对基金管理人、基金托管人、尽职调查、申请材料及底层资产（商业不动产）提出了具体要求，并强调了基金管理人的主动运营管理责任 [5] 发展动因与意义 - 从成熟市场经验看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产 [4] - 中国商业不动产存量规模庞大，存在通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [4] - 适时推出商业不动产REITs，旨在更好发挥REITs功能，支持构建房地产发展新模式，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [5] 监管框架 - 征求意见稿要求发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，严格遵守执业规范和监管要求 [5] - 文件明确各监管机构需依法依规履行对商业不动产REITs的监管和风险监测处置等职责 [5]