文章核心观点 - 越南河内等主要城市正经历抢房潮，表现为新盘开盘即售罄、社会住房通宵排队及房价持续飙升 [3] - 抢房潮由真实需求与“谣言式炒作”共同驱动，市场存在结构性矛盾，高端商品房供应过剩而社会住房严重短缺 [3][10][12] - 外国直接投资增长强劲，但外国投资者面临产权限制和汇率风险，未来市场供应增加可能使价格趋于稳定 [13][14] 市场现象与价格表现 - 2025年第三季度河内新盘价格高于去年同期但仍快速去化，部分楼盘开盘首日即售罄 [5] - 河内全市场平均初级销售价格达8000万越南盾/平方米（约人民币2.1万元/平方米），较年初上涨5.6%，较2024年同期上涨33% [6] - 河内高端项目价格达1.5亿至3亿越南盾/平方米（约人民币4万至8万元/平方米），2025年上半年60%的新推公寓定价高于8000万越南盾/平方米 [6] - 胡志明市2025年第三季度新推公寓售价在8000万至1.2亿越南盾/平方米，最高达1.5亿越南盾/平方米 [6] - 2019年至2024年底，河内公寓一手价格上涨超过72%，岘港上涨近50%，胡志明市上涨34% [9] 抢房潮驱动因素 - 社会住房存在转售套利行为，倒卖差价可达2亿至5亿越南盾（约人民币5.4万至13.4万元） [7] - 部分房价上涨源于未经证实的行政区划调整传闻，有地区短短数月内价格上涨20–30% [10] - 市场存在结构性错配，商品房供应集中高端和中端，适合工薪阶层的可负担住房严重短缺 [12] 政策与供应应对 - 越南建设部建议加快审批新住房与社会住房项目以增加供应 [12] - 国家银行推出面向35岁以下首次购房者的优惠贷款计划，并执行12万亿越南盾信贷项目 [12] - 政府计划到2030年完成至少一百万套社会住房，其中2025年底前预计完成10万套以上 [12] 外国投资与风险 - 2024年越南房地产吸引63亿美元外国直接投资，占总投资的16.5%，同比增长35% [13] - 2025年上半年越南吸引外资48亿美元，同比增长2.4倍，新加坡投资额领先 [13] - 外国投资者购房产权仅为50年（越南公民为永久产权），且每个公寓小区外国人拥有住房总数不能超过30% [13] - 外国投资者需考虑越南盾与美元之间的汇率波动风险，投资目的以出租和投资为主 [14]