文章核心观点 - 万科因一笔20亿元境内债计划展期引发市场对其流动性的深度担忧，尽管合并报表显示货币资金超650亿元，但母公司层面可用资金仅8.6亿元，凸显房企在销售低迷、资金监管趋严下的流动性困境 [3][7] - 房企资金周转模式发生根本变化，项目公司资金专款专用且销售回款周期显著拉长，导致母公司层面可动用资金急剧减少，行业调整期流动性压力加剧 [7][8] - 城市房地产融资协调机制及"白名单"制度因资金专款专用和销售端低迷，其缓解房企债务压力的作用显现需要较长时间，难以快速解决母公司层面流动性问题 [3][12] 万科流动性状况 - 截至三季度末公司有息负债合计3629.3亿元，下半年及明年上半年到期有息负债达1553.7亿元 [5] - 合并报表货币资金656.8亿元，但母公司货币资金仅8.58亿元，较2023年末下降约95%，在集团中占比降至1%左右 [8] - 母公司一年内到期非流动负债约1041亿元，占合并报表比例约77%，但母公司可随时动用流动性极少 [9] 销售与回款压力 - 前三季度合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6%，合同负债余额1319亿元，较去年末下降31.43% [8] - 权益净亏损280.2亿元，第三季度归母净利润降幅接近100%，净亏损160.7亿元 [13] - 销售跌幅远超行业均值，考虑权益比例、预售资金监管及刚性支出后，实际可回流至本部用于偿债的资金很少 [7] 债务结构与到期压力 - 有息负债中银行借款占比超70%，截至三季度末金额约2641亿元，是未来一年内到期有息负债的重头戏 [16] - 年内到期公开市场债券57亿元，2026年还有4笔合计80亿元中票和1笔20亿元公司债到期，2026年到期或行权债券规模124.19亿元 [16] - 非传统融资方面，新华资管有两笔合计35.2亿元借款在2025年12月10日到期 [17] 外部融资与支持 - 去年新增融资和再融资948亿元，今年上半年新增249亿元，大股东深铁集团累计提供股东借款超300亿元 [11][12] - 获得主要合作银行授信额度4703.95亿元，其中未使用授信余额2344.76亿元，但近期有银行拒绝提供贷款 [18] - 2024年经营性物业贷落地293亿元，上报住建融资协调机制白名单项目178个，但资金需在监管账户专款专用 [12] 行业资金周转模式变化 - 当前商业模式为母公司借款、项目子公司用款，保交楼为首要任务导致项目公司资金专款专用 [7] - 销售低迷导致回款周期明显拉长，销售款项需扣除各项成本费用后才能回流母公司，加剧流动性压力 [7][12] - 全国性房企救助协调难度大，涉及多地预售资金调配和保交付安排，资产价值缩水背景下投入产出难以平衡 [13]