核心观点 - 多个一二线城市近期开始对新建住宅项目执行“限高80米”的严格规定，此举标志着过去在南方城市常见的超高层住宅发展模式迎来重大转折，房地产市场格局或将因此改变 [3] - 政策通过限高80米、容积率控制以及消防审查等手段引导市场转向，未来低密度和小高层类型的住宅将成为市场主流 [3][12] 多城“限高80米”政策落地情况 - 成都：2025年12月1日挂出的四宗住宅用地中，两宗要求建筑高度不超过80米，一宗不超过60米，一宗不超过54米 [5] - 上海：2025年10月第八批次土拍中，杨浦东外滩宅地（由保利置业以26.12亿元竞得）明确要求“容积率2.5，建筑限高80米” [5] - 广州：2025年10月，广州大道南788号二期地块（由中海地产以9.2亿元竞得）同样有建筑限高80米的要求 [5] - 深圳：2025年10月11日发布通知，规定新建住宅项目建筑高度原则上不得超过80米（约26层），超过80米需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 [6] - 政策依据：广州、深圳等地的规定均与广东省住建厅要求一致，即涉及80米以上住宅建筑时应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配 [6] 过往超高层住宅市场概况 - 深圳市场：近一两年仍有多个超高层住宅项目火热开售，例如深业世纪山谷（69层，高247米，单价超9万元/平方米）、绿景白石洲一期（74层，高243米，均价超8万元/平方米）、加福华尔登府邸（67层，高239米）[7][8] - 广州市场：最近五年间，楼高40层及以上的新房住宅项目有40多个，近十年来推出的超百米超高层新房住宅项目超过一百个 [8] 政策规范与行业转向 - 国家规范：自2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》明确规定，住宅建筑高度控制最大值为80米，高层住宅最高层数为18-26层，最大容积率为3.1 [10] - 地方跟进： - 河南省郑州市2024年12月规定，新建住宅用地建筑高度应小于80米，容积率不超过2.5 [10] - 江苏省2025年1月起施行新政，一般不得新建100米以上住宅项目，100万人口以下城市严格限制新建80米以上住宅 [10] - 广州2025年成交宅地容积率大部分低于3.0，部分地块直接要求限高80米 [11] - 行业影响：政策引导市场从“规模竞争”转向“品质竞争”，低密、小高层住宅将成为市场主流 [12] 超高层住宅的潜在问题 - 消防救援：主流消防云梯最高52米（约17层），超高层火灾救援高度受限，需依赖内部设施或直升机 [11] - 疏散风险：100米以上建筑疏散至地面需30分钟以上，易造成踩踏或窒息风险 [11] - 维护成本：超高层住宅维护费用是普通住宅的三至五倍 [12] - 其他风险：包括高空坠物、燃气泄漏、电梯故障等 [12]