行业核心趋势判断 - 行业进入存量发展阶段，新房与二手房交易呈现“一降一升”的新趋势，需将两个市场整体看待 [3] - 房地产市场供求关系发生重大变化，处于供给总量充足但需求释放不足的时期 [3] - 当前市场依然处于供过于求阶段，2025年前11个月住宅商品房销售面积、投资完成额仅为2021年同期的48%、62% [4] 市场表现与库存状况 - 截至2025年11月，新房和二手房房价指数较2021年8月高点分别回落12%和21% [5] - 预计到2025年末，十大主要城市库销比仍高达21个月，处于历史高位 [5] - 库存压力出现边际改善，商品房待售面积连续9个月环比下降，11月待售面积较2月减少4585万平方米 [5] - 部分重点城市11月二手房新增挂牌总量同比环比均下降，有助于缓解存量压力 [5] 2026年行业政策与工作重点 - 政策核心是“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [5][6] - 盘活存量房的具体路径包括结合城市更新、城中村改造，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房等 [6] - 优化保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，推进“好房子”建设 [6] - 其他工作重点包括：防范化解房企债务风险；更好满足购房者合理资金需求；推动“稳楼市”与“促转型”结合，加强销售资金监管 [6] - 将发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求 [6] - 城市政府被赋予调控自主权，以支持居民刚性和改善性住房需求 [6] 房地产发展新模式构建 - 深化住房公积金制度改革 [7] - 在开发环节推行项目公司制，在融资环节推行主办银行制，在销售环节推进现房销售制以防范交付风险 [7] - 继续实行预售的，将规范预售资金监管 [7] - 新模式建设需处理好当前与长远、市场与保障、增量与存量等多重关系 [7] 历史成果回顾 - “十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米 [3] - “十四五”期间，累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元，支持缴存人提取9.4万亿元用于住房消费 [3]