核心观点 - 年末上海与北京二手房市场出现“翘尾”行情，成交量显著回升并创下近年新高，市场呈现“以价换量”特征，价格跌幅收窄，部分核心区域挂牌价已止跌 [3][8][9][12][14] 上海二手房市场表现 - 截至12月18日，上海二手房全年累计成交24.39万套，超越2024年全年的24.27万套，创近四年新高 [8] - 市场呈现“前高后低、年末翘尾”特征：3月成交达全年高峰2.93万套，11月成交量回升至2.29万套 [8] - 截至12月20日，当月成交量已突破14000套，整月数据有希望突破2万套 [8] - 挂牌量自2025年4月起逐月下降，当前最新挂牌量已降至约14.3万套，市场抛压减轻 [13] - 部分“老破小”房源若挂牌价合理，一周内即可售出 [5][6] 北京二手房市场表现 - 2025年11月，北京二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5% [9] - 截至12月20日，12月二手房成交套数达14362套，环比增长3.5% [9] - 11月北京链家新增房源量环比增长3.2%，新增客源量环比增长5.5%，买卖双方入市均增加 [9] - 二手房套均总价显著下滑：6月套均总价约380万元，11月已下滑至350万元左右 [12] - 当前二手房挂牌量约15.7万套，较去年高点17.6万套下降，但仍高于市场低点时的约10万套 [13] 市场驱动因素 - 政策效应：上海“8·25楼市新政”放宽非沪籍单身人士购房，政策利好推动年底小户型成交 [10] - 以价换量：市场处于“以价换量”状态，低总价门槛吸引刚需购房者，改善型买家为置换而大幅让价 [12] - 新房市场对比：上海新房价格高企（如中环内达11万/平方米，内环内达十七八万/平方米），且面积大、总价高，凸显二手房性价比 [12] - 供应结构变化：成交以中低总价、中小面积房源为主，部分老旧小户型房源持续降价甚至超跌，性价比凸显 [12] 价格与业主行为 - 部分核心区域小区挂牌价已止跌，甚至有所上涨，预计下跌的小区将减少，跌幅将收窄 [14] - 北京市场出现业主“保价联盟”，旨在避免个别业主大幅降价导致整个小区价格体系受损 [13] - 分析师认为，只有当北京二手房挂牌量回落至10～12万套区间，价格才可能真正趋于稳定 [13] 后市展望 - 预计明年上海二手房市场仍将处于以价换量态势，但成交量不会回落，价格跌幅将进一步收窄 [14] - 政策方向明确为“止跌回稳”，预计将通过降准降息等货币政策支持，并逐步取消限制性措施 [15]