房地产交易税收政策系统性调整 - 中央层面近年出台多项房地产税收减免或调整政策，主要涉及契税、个人所得税、增值税三大税种[3] - 三大税种已形成持续优化、协同减负的政策格局，为住房消费和置换需求创造了低成本的税收环境[6] - 政策总体方向是交易成本不断减轻、一线城市税负平权、促进市场流动性，对稳定楼市预期、激活交易和支持改善型需求起到重要作用[3] 具体税种政策变化 - 增值税：2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%下调至3%，降幅达40%[5] - 契税：2024年12月起，全国范围内无论首套或二套，只要面积在140平方米及以下，契税税率降至1%，处于历史最宽松水平[5] - 个人所得税：自2022年10月起实施并延续的“换房退个税”政策，结合“满五唯一免个税”等规则，交易个税成本已显著降低[6] 减税规模与效果测算 - 经上海易居房地产研究院测算，三大税种减税政策落实后，全国住房交易一年可减税约1017亿元[3][11] - 国家税务总局披露，2024年12月新政落地后第一个月即减免税负116.9亿元[11] - 以一线城市“卖一买一”家庭为例，出售700万元未满2年住房并购买900万元二套住房，综合新政后可减税约32万元[9] - 减税对普通家庭是动辄10万–50万元量级的现金减负，对一线城市置换型购房者，税负下降金额甚至足够覆盖家庭两至三年的生活成本[3][10] 微观案例与市场影响 - 上海市民案例显示，其在2022至2025年间两次购房、一次卖房，累计享受契税减负约22万元[7] - 以成交价500万元未满2年住房为例，增值税新政后税额从约23.81万元降至约14.56万元，减少约9.2万元[7] - 低税费环境有助于打通一二手房市场、促进交易循环，激活潜在的置换与改善型需求[12] - 专家认为，税费下降使业主出售旧房更顺畅，从而带动新购房需求，并为新房市场释放潜在购买力[12] 政策背景与市场展望 - 近期多项房地产政策已形成清晰合力，旨在从供需两端发力、释放刚性和改善性需求[13] - 新政直接降低二手房交易税费，有助于降低换房门槛，更好支持改善型住房需求释放，并推动房地产市场运行逐步回归良性循环[13] - 专家指出，尽管增值税减税直接利好售房方，但购房者会通过价格传导机制和议价空间扩大间接受益[12]