文章核心观点 - 中国房地产行业正进入“好房子”建设的新纪元，政策自上而下推动住宅供给侧改革，但当前行业发展仍偏重于硬件配置的“内卷”，在满足居住者软性需求及全生命周期服务方面存在不足，行业向高质量发展模式转型需从“物的竞争”转向对“人的需求”的全面关注 [3][4][14] “好房子”政策的新纪元与宏观路线 - 2025年是房地产行业“好房子”政策新纪元的开端，《中央政府工作报告》首次写入建设“好房子”，国家标准《住宅项目规范》正式落地，标志着住宅供给侧产品改革到来 [3] - 住房和城乡建设部发布《关于提升住房品质的意见》，提出到2030年房屋品质提升工程要取得显著进展，形成支撑住房品质提升的完整体系，为房地产发展新模式提供支撑 [5] - 政策路线清晰：保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚改需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展，兼顾增量与存量 [5] - 自2024年12月至2025年5月，“好房子”建设从顶层设计到技术规范快速推进，2025年1月至11月全国超20个省及重点城市累计发布70项相关政策，行业进入规范化、系统化发展时代 [6] 政策推出的行业必然性与背景 - “好房子”政策密集推出有行业必然性，源于此前“限价”政策带来的副作用：为维持利润，房企压缩成本导致建筑材料降档、施工工艺简化、配套设施缩减等一系列质量问题 [7] - 随着大量限价项目进入交付期，住宅品质问题凸显，购房者投诉增加，行业面临质量问题和信任危机，促使“好房子”成为行业共识和发展方向 [7] 房企在“物”的维度上的竞争现状 - 《住宅项目规范》落地后，新房市场掀起“卷空间”潮流，核心城市高端住宅市场进行“空间革命”，卷高得房率、做大层高成为竞争核心方向 [9][10] - 在成都、福州、西安等城市，120平方米产品空间尺度可对标此前140平方米产品，140平方米户型能达到传统160-180平方米使用体验，大部分“新规”项目得房率突破100% [10] - 层高告别“改善专属”，3.1米成为市场标配，上海市场表现突出，层高普遍突破3.1米，最高达3.6米 [10] - 核心一二线城市高端及豪宅产品扎堆入市，房企围绕主入口、外立面、室内装修、会所的品质内卷已成常态 [10] - 当前好房子项目特点包括：提升层高与得房率以增强居者获得感；强化场景体验感如打造情景化架空层、主题式泛会所；注重归家仪式感；优化户型设计与收纳系统 [11] 市场对“好房子”的反馈 - 新规产品及改善性好房子销售情况优于传统项目，尤其在核心城市 [12] - 核心城市高净值客群购买力强劲，购房决策更聚焦房产保值属性与改善功能，倾向于购置核心地段“好房子”作为“压舱石”资产 [12] - 改善项目在产品设计、社区规划、智能化配置及物业服务等方面有明显提升，契合改善客群对居住品质的核心诉求，获得市场认可 [12] 当前发展的局限与未来方向 - 当前市场上的好房子主要着力于大房子、贵房子，容易变成堆砌技术、材料的豪华竞赛，目标客群“有钱一族”数量有限 [14] - 行业发展主要在“物”的方面内卷，在“人”的需求上着力不够，包括对不同类型人群、不同年龄在空间、功能、服务上的差异化需求关注不足 [3][15] - “好房子”不等于“贵房子”，不是高成本配置的简单堆砌，而是立足消费者真实需求，通过优化产品设计、打磨细节品质实现居住体验跃升 [15] - “好房子”需要“好服务”维护，需强化物业管理、提升服务效能，保障业主居住品质与生活幸福感，例如交付后物业水平、社区服务（代收代发、老人照看等）、社区动线安全性等 [15] - 《关于提升住房品质的意见》从多元角度提出规划，包括完善标准、合理规划空间、推广应用好材料、发展新型建造方式、提升运维服务水平、完善产业支撑 [15] - 推动住宅品质提升工程需从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维等方面系统进行 [15][16] - 《意见》提出开发商应向“好房子”建设集成商转型，未来房企需打通研发、设计、生产、施工、装修、运维、服务等全产业链，培育行业新质生产力 [16] - 房企目前在前端开发、设计方面做得不错，但后续运营能力相对较弱，实现新模式转型需逐步放弃高周转扩张模式，降低前端开发资金压力，将更多精力腾挪到后端运营上 [16]