核心人事变动与业务风波 - 服务公司长达36年的核心人物郁亮到龄退休，辞去董事及执行副总裁职务，标志一个时代落幕 [2] - 在郁亮任职期间，其曾力主将长租公寓列为万科经营性主业之一，并多次为业务定调与反思 [2] - 在人事变动之际，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”在深圳、武汉、杭州等多地正进行大规模租客清退 [2] 泊寓清退事件详情 - 清退源于万科与房东之间的租金纠纷，有房东称被拖欠租金超10万元，并被要求先签解约协议才能申请发放欠租 [3][5] - 清退覆盖深圳、武汉、杭州等地门店，其中深圳影响较大，涉及龙华青虹公社、长发新村、沙湾公社等 [6] - 有租客反映，在未提前30天通知的情况下被要求搬离，泊寓方面提供了换房、重签或退租赔偿等安置方案 [2][8] - 根据租客合同，若泊寓无法继续出租应提前30天通知并赔偿一个月租金作为违约金，不少租客已收到赔偿 [10] - 一位接近深圳万科的人士表示，目前少数楼栋存在阶段性缓付情况，公司已制定解决方案和还款计划 [3][10] 万科租赁住宅业务（泊寓）经营状况 - 泊寓是万科探索转型的明星业务，于2016年正式推出，2018年升级为核心主航道业务之一 [12] - 截至2025年12月底，泊寓共运营管理房源26.9万间，较同年9月底的28万间环比减少1.1万间 [12] - 2022年至2024年，租赁住宅营收分别为32.4亿元、34.6亿元、37.02亿元，保持稳定增长 [12] - 泊寓业务在2023年首次在成本法下实现了整体盈利 [12] - 2025年前三季度，租赁住宅业务收入为27.4亿元，同比增长4.4%，但营收占比不到2% [12] - 长租公寓属于长周期、低利润行业，且其“二房东”模式需要持续支付租金给房东，形成巨大现金流出 [15] 万科整体经营与财务状况 - 2025年前三季度，公司实现营收1613.9亿元，同比下降26.61% [13] - 2025年前三季度，归母净亏损高达280.16亿元，同比下降56.14% [13] - 2025年前三季度，经营活动现金流净额为-58.89亿元，同比下降21.49% [13] - 截至2025年9月底，公司有息负债总额为3629.3亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约1514亿元 [14] - 同期公司账面货币资金为656.8亿元，资金缺口超过850亿元 [14] 业务收缩与战略调整 - 泊寓通过解约部分高成本、低收益房源来更快止损，深圳被清退的门店多数是城中村的楼房 [15] - 2017年万科推出“万村计划”，租下城中村房屋进行改造出租，后因改造成本高、回报周期长等问题，于2018年底全面暂停新签约并放弃部分房源 [15] - 2016年至2017年行业扩张期，企业为争抢房源不惜以远高于市场价的租金报价 [15] - 有房东表示，其物业已重新委托给新运营方，但租金比万科时期“一个月便宜了几千块钱” [15] 债务危机与融资困境 - 公司正通过股东借款、债务展期、资产抵押及出售等多重举措筹措流动性 [17] - 第一大股东深圳地铁累计向万科提供超300亿元借款，但根据2025年11月协议，2026年6月30日前深铁剩余可借款额度仅22.9亿元，且新增借款均需提供抵质押担保 [18] - 2025年末，两笔中期票据“22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元）的展期方案在持有人会议上接连受挫 [18] - 针对上述两笔债券的持有人会议定于2026年1月21日召开，而债券的30个交易日宽限期将于2026年1月28日届满，会议成为避免公开市场违约的关键 [19]