2025年全国房地产市场运行情况 - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2% [3] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0% [3] - 与2024年相比，2025年全国新建商品房销售面积和销售额的降幅均出现回调（2024年销售面积和金额同比分别下降12.9%和17.1%）[3][4] - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，下降16.3% [4] - 2025年全国住宅施工面积和房屋新开工面积的同比降幅分别超过10%和20% [4] - 截至2025年末，全国商品房待售面积76632万平方米，同比增长1.6%，其中住宅待售面积增长2.8% [8] 房地产市场供需与库存变化 - 全国楼市已从“住房总量短缺”转向“总量基本平衡”阶段，近两年商品房销售面积均未达10亿平方米规模 [3] - “十四五”时期全国商品住房累计销售面积约50亿平方米，到2024年底城镇人均住房建筑面积约41平方米，户均住房超过1.1套 [3] - 销售面积和金额降幅收窄被解读为房地产供求关系正在加快实现新的平衡，是严控增量、加快库存去化、提高新建商品房质量的结果 [4] - 截至2025年10月，全国狭义库存规模较2025年1—2月的高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻 [8] - 当前部分城市库存仍较高，消化库存和市场出清需要时间 [8] 新房市场价格表现 - 2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大 [5] - 2025年12月，70个大中城市中新房价格环比上涨的城市有6个，环比下降的城市有58个，均较上月减少，另有南京、合肥、武汉等6城房价持平 [5] - 2025年12月，上海新房价格环比上涨0.2%，是一线城市中唯一环比上涨的城市，全年有8个月新房价格环比领涨70城 [5] - 新房价格持平城市数量增多，意味着楼市供求双方进入深度博弈阶段，房企认为房价已降至成本线，购房者预期也趋于稳定 [5] 二手房市场价格与交易 - 2025年12月，70个大中城市二手房价格环比和同比继续下跌，且无一城市出现环比上涨 [6][7] - 2025年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6% [6] - 同期，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [6] - 近期一线城市房价跌幅收窄，小户型、低价位二手房消化加快，上海、深圳、广州、东莞等重点城市同期二手房交易创近年来新高 [9] 市场面临的挑战与压力 - 新房和二手房销售仍面临库存压力，价格调整仍待时日 [5] - 大部分城市的新房销售去化周期、二手房挂牌量及去化周期依然超过合理区间 [7] - 新房市场库存去化压力较大，住房项目同质化竞争和降价出货的“内卷”趋势明显 [7] - 二手房市场尽管新增挂牌量减少，业主降价意愿下降，但挂牌量仍在高位，“降价卖房”可能仍是主流 [7] 政策方向与市场展望 - 2026年楼市政策的主要发力点预计是通过深层次的制度建设与存量盘活，盘活闲置房产以化解风险，清理不合理限制性措施以提振消费 [3] - 国家已明确“控增量、去库存、优供给”的政策方向，楼市新增规模收缩的趋势将在2026年继续存在 [8] - 在“刚需转向二手房和租赁”趋势明显的背景下，控制增量被视为缓解库存压力、平衡供求关系、稳定房价和预期、实现楼市止跌回稳的必经之路 [8] - 随着价格调整到位和购房门槛友好，新市民等刚需开始积极入市，有望带动刚需和改善、新房和二手房交易活跃，成为2026年楼市稳定的关键 [9]