部分“老破小”逆势走强 - 近半年来，上海静安区、徐汇区等中心城区的部分“老破小”小区出现价格和成交量明显异动，与整体楼市低迷形成鲜明对比 [3] - 静安区柳营路309弄小区挂牌均价从2025年6月的5.9万元/平方米上涨至12月的10.1万元/平方米，涨幅显著 [5] - 柳营路319弄小区同期挂牌均价从6.5万元/平方米上涨至9.02万元/平方米，12月成交均价达9.64万元/平方米 [5][6] - 柳营路309弄小区在2021-2022年高点时成交价接近8万元/平方米，2024年跌至约4万元/平方米，2025年末平均成交价反弹并超越前高，超过8.1万元/平方米 [6] - 徐汇区日晖二村近半年成交价上涨24.9%，达到7.35万元/平方米；枫林新村近半年成交价上涨7.7%，达到9.89万元/平方米 [7] - 徐汇区部分小区成交量因动迁传闻上涨约20% [7] 价格异动的核心驱动因素 - 动迁预期是撬动这些老旧小区行情的关键因素，市场流传的城中村改造预征询及后续的“两清”工作直接推动了价格上涨 [3][7] - 2025年政策明确将2000年以前建成的老旧小区纳入城市更新改造范围，城中村改造范围扩大至全国地级及以上城市并继续扩容 [8] - 上海于2025年全面提速城市更新，推进“两旧一村”改造、城中村改造和旧工业区更新 [9] - 杭州、苏州等城市也密集推进城中村改造，例如杭州累计完成365个城中村改造，苏州启动35个项目涉及186个城中村、2.2万余户居民，总投资近2000亿元 [9] - 在政策背景下，部分投资者及中介将“博动迁”作为核心卖点进行房源推介 [9] “博拆迁”现象与市场风险 - 由动迁预期催生的“博拆迁”现象正在积累风险，购房者需进行理性判断 [3] - 拆迁传闻反复出现却未能落地的案例并不少见，例如杭州朝晖片区多年传闻未进入实质性阶段，导致二手房价格波动 [9] - 当前城市更新模式日益多元，可能包括原拆原建、不成套改造或以房票形式安置，而非传统的货币安置 [10] - 投资者为动迁预期支付过高溢价后，若最终改造方式不符预期或预期落空，投资回报将面临明显不确定性，成本可能难以收回 [10] - 面对“传闻驱动行情”，市场参与者需保持理性判断 [10]