文章核心观点 - 公募REITs市场首次出现已进入交易所审核阶段却发行失败的案例 金风科技与电子城两单项目因长期未回复交易所反馈意见而终止或撤回申报 这直接源于2025年末沪深交易所新版审核指引的落地 新规首次明确了审核“终止”的具体情形 标志着市场从“重发行”向“重运营、重合规”转变 [3][4][5][6] 具体案例与事件背景 - 金风科技于2026年1月19日公告终止公募REITs申报发行 其项目自2021年9月启动 2023年9月提交材料 2023年10月收到深交所反馈意见 但直至公告日未完成回复 公告称终止原因为整合项目资源与优化运营管理 [4] - 电子城于同日公告拟撤回基础设施公募REITs项目申报 该项目于2025年5月16日申报至上交所 2025年7月2日收到反馈意见 此后无进展 公司称将择机继续推进 [4][5] - 两案例终止的直接原因是长期未回复交易所反馈意见 恰好符合2025年12月31日沪深交易所发布的新版审核指引中明确的终止情形 [4][5] 新规内容与影响 - 2025年末 沪深交易所发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关事项的通知》及新版审核指引 首次针对审核程序制定专项规则 旨在公开标准、提升透明度与质效 避免项目长期悬而未决占用监管资源 [5] - 指引第二十四条明确列出七类审核终止情形 包括申请文件中的财务资料和评估报告过期未补交、未在规定期限内回复交易所反馈意见等 [5] - 新规实施后 申报前需强化尽职调查 提前规划财务数据有效性、项目合规性等指标 材料质量要求显著提升 改变了此前“先申报再完善”的操作模式 [6] - 据不完全统计 目前处于交易所审核阶段且长期无进展的项目还包括建信建融家园租赁住房REIT、华夏万纬仓储物流REIT等 其中华夏万纬仓储物流REIT自2024年4月获审核意见后至2025年12月无更新进展 其关联方经营状况已引发市场关注 [5] 市场整体发展与展望 - 截至2025年末 全市场已上市公募REITs达79只 总发行规模突破2100亿元（含扩募） [6] - 2025年监管层先后落地扩募业务规范、行业范围扩容、商业不动产试点等政策 此次审核程序指引进一步完善了从申报到上市的制度链条 [6] - 2025年公募REITs进入常态化发行新阶段 二级市场呈现“先扬后抑”走势 中证REITs全收益指数年内上涨8.90% 消费、保租房板块涨幅领先 市政环保板块涨幅最低 [6] - 展望2026年 市场或有望持续沿着“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”的路径发展 [6]