文章核心观点 - 一种以“代购买房”为掩护、实则从事变相高息放贷的灰色产业链被曝光，其通过“垫资购房、抵押套贷”的复杂流程运作，向借款人收取远超法定红线的综合费用，实际年化利率普遍超过36% [3] - 该模式的核心操作手法是“高评高贷”，已从早期的房产销售辅助手段演变为有组织的金融套利链条 [3] - 尽管监管高压下公开宣传减少，但仍有中介通过隐蔽渠道承诺办理“零首付”“超贷”等业务，违法违规操作依然存在 [3] - 司法实践取得突破，法院首次将中介在“垫资”“助贷”等环节收取的各类浮动费用统一纳入“非法放贷利息”范畴，并以非法经营罪对涉案机构及人员定罪量刑 [3] 模式运作机制 - 具体操作流程：中介利用自有资金垫付部分购房款帮助购房人全款买房，再要求购房人以全款购买的房产为抵押，协助伪造申贷材料套取银行经营性贷款，并通过相关公司接收和控制经营贷资金以回收垫资款，同时帮助购房人将房贷置换为利率较低的经营贷 [5] - 中介通过收取垫资息费、律师见证费、助贷服务费、三方公司使用费等费用获取收益 [5] - “高评高贷”是核心手法：银行经营贷放款额度约为资产估值的70%，中介通过虚高评估来扩大贷款金额，例如将实际价值100万元的房产评估为160万元，从而获得112万元经营贷款 [6] - 扣除中介各类费用约3万元后，借贷人实际到手仅9万元，资金成本折合实际利率超过33% [6] 市场现状与案例 - 2022年至2023年间，某投资公司及主要成员通过“代购买房”等业务向14人以超36%的实际年利率出借款项共计5639万元 [5] - 与一两年前相比，宣称可操作“代购买房”“高评高贷”的中介数量明显减少，多数机构变得谨慎，但仍有少数中介私下表示可以运作 [8] - 深圳有地产中介表示可操作“零首付、低利率”，并额外多贷出资金，其操作流程是垫资购房后协助申请经营贷，成功后收取2%的“服务费” [8] - 广州有房产中介负责人透露，近期有同行专门寻找评估价显著低于市场或业主急售的二手房源进行操作，在房价下行通道中，“高评高贷”在二手房市场有重新活跃迹象 [9] 综合融资成本与风险 - 收费环节复杂、名目繁多：前期收取房屋总价约2%的“过桥垫资费”（以200万元房产为例，此项费用达4万元），后续还会以“助贷服务费”“渠道协调费”等名义针对抬高的评估价和贷款额度再次收费 [10] - 即便不考虑银行利息，仅中介收取的各项费用折算成年化利率就已超过30%，叠加银行利息后综合融资成本更加惊人 [10] - 整个操作链条脆弱，一旦银行审核变严、评估不过关或中间环节出问题，借款人可能面临钱没拿到且违约的风险 [10] 银行风控与监管挑战 - 华南地区某国有银行已将“高评高贷”纳入常态化重点排查，措施包括提升合作评估机构准入门槛、加强贷后资金流向监控、定期回溯审查评估价显著偏离市场均值的项目，并加大内部问责力度 [11] - 监管面临现实挑战：房地产市场价格体系错综复杂，给精确识别“高评”带来困难，若银行人员与外部中介勾结，漏洞很难被彻底堵死 [11] 司法定性突破 - 最新司法案例中，法院以非法经营罪判处涉案公司罚金，并判处多名被告人有期徒刑并处罚金 [14] - 司法难点在于“穿透认定”：不法贷款中介设立多个经营主体，在不同环节收取形式多样的费用，对犯罪行为认定带来障碍 [14] - 在此次案例中，法院将“垫资”与“助贷”两个环节收取的各项按比例浮动费用，统一纳入“非法放贷利息”范畴，与直接收取的利息合并计算，符合非法放贷型非法经营犯罪的入罪标准 [14] - 合法中介垫资与非法放贷构成非法经营罪的核心区别在于目的不同、行为边界不同以及合法性不同 [15]