核心观点 - 核心城市二手房市场出现积极变化 挂牌量持续下降 前期库存逐步消化 市场供需关系趋于平衡 价格下行压力显著缓解 市场显现止跌信号[3][4][5] - 房东心态与行为发生转变 拒绝继续拼低价出货 部分选择撤牌观望或由售转租 这改变了市场供求关系与价格趋势[3][7][8] - 多重因素共振推动挂牌量回落 包括新增挂牌放缓 成交加速 以及部分房源转租获取可观租金回报 市场正走出单纯以价换量的阶段 价格体系向理性回归[10][11][12] 京沪二手房挂牌量同步回落 - 上海二手房挂牌量连续下降 截至2026年1月27日全市二手住宅挂牌量约为33.68万套 已连续4个月下降 基本回归至去年2月水平[4] - 上海链家平台二手房库存挂牌量已连续9个月下降 当前库存量较2025年1月下降约20%[5] - 北京二手房挂牌量亦从高点回落 截至2026年1月27日贝壳平台挂牌量为12.53万套 较2025年9月阶段性高点14.32万套减少1.79万套[6] 市场成交与价格趋势变化 - 上海二手房成交量回稳并加速 上海链家截至1月20日成交量环比上月同期上涨15% 成交价格暂时止住下跌趋势 市场显现止跌信号[5] - 2025年重点城市二手房成交量创历史新高 30个重点城市全年成交面积达2.14亿平方米[6] - 上海2025年11月和12月连续两个月网签成交量均达2.3万套 全年二手房成交量达25.4万套 创近四年新高 2026年1月成交量有望再次突破2.2万套[12] - 业内判断二手房价格可能不会再出现大幅度回调 价格调整已进入底部区间 房价快速下行的趋势正在改变[6][11] 房东行为与心态转变 - 部分房东因频繁遭遇压价 挂牌价已低于购入成本 在非刚性变现需求下选择撤牌观望 等待市场明朗[8] - 部分房东选择由售转租 通过对房屋翻新获取相对稳定的租金收益 部分老房年化租赁回报率可达3.3%—3.5%[9][11] - 房东议价意愿增强 不再单纯以价换量 议价空间显著缩小 多个小区挂牌最低价已开始抬升[11][12] 市场变化背后的驱动因素 - 新增挂牌增量明显放缓 同时成交速度加快 库存被持续消耗[11] - 大量价格回落至2016年水平的高性价比房源集中入市 吸引了观望与抄底两类购房者[12] - 装修行业接单量自2025年底起明显回升 部分项目来自原本计划售房后转为出租的业主[8][9]