文章核心观点 - 2026年初房地产去库存进入密集实操阶段 地方政府通过土地收储、新房国资收购、二手房“以旧换新”等多种路径协同发力 推动库存有序出清并稳定市场预期 [3] 多城土地收储有实质性动作 - 土地收储成为2026年初部分地方政府去库存的重要抓手 专项债资金加速落地为收储提供关键支撑 [4] - 湖南长沙公布2026年第二批拟申报土地储备专项债券项目清单 涉及5个项目 拟收储总金额达29.71亿元 [5] - 广东肇庆公布2026年第一批土地储备专项债券项目清单 涉及15宗土地 拟收储资金总额达35亿元 [5] - 宁波市土地储备专项债券（二期）于1月16日上市交易 发行规模10.13亿元 票面利率1.8% [5] - 2025年全国已有26个省（自治区、直辖市）公示拟使用专项债券收回或收购存量闲置土地 拟收储总金额超过7500亿元 涉及地块超5500宗 拟收储用地面积近3亿平方米 [6] - 多省市已实际落地发行专项债规模合计超过3000亿元 若按平均容积率2计算 上述土地有望为市场去化约6亿平方米潜在库存 [6] 新房收储与“以旧换新”双线推进 - 存量房收储在2026年初明显提速 呈现“保障性住房+市场化置换”双线推进特征 [8] - 湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上 重点用于保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等用途 [8] - 河南省政策明确支持各地加快发行专项债券收购存量商品房用作保障性住房 并同步推进郑州、洛阳等地127个专项借款城中村改造项目建设 [8] - 上海市奉贤区国企奉发集团完成商品房“以旧换新”首单签约 首期计划收购50套二手房 活动已累计收到104组意向报名 首批50组家庭已完成登记 [8][9] - 浙江杭州富阳乐居投资运营集团推出商品住房“以旧换新”活动 通过收购旧房并向换房人发放抵价券和购房券引导需求回流新房市场 [9] - 江苏徐州由国企平台“徐房严选”推出房产“以旧换新”置换服务 [9] 房地产去库存进入关键期 - 2025年12月中央经济工作会议明确了房地产“控增量、去库存”的核心任务 [11] - 2026年1月自然资源部、住房和城乡建设部联合发布通知 针对存量土地和房产资源设立最长5年的规划过渡期 增强了存量住房收储的可行性 [11] - 行业观点认为 目前房地产去库存已进入“政府主导攻坚与市场缓慢出清并存”阶段 [11] - 土地端收储可减少无效供给 住房端定向收购可加快去库存 预计对缓解库存压力、稳定市场预期和修复行业信心产生积极影响 [11] - 供给侧出现积极信号 新供土地体量同比走弱 且2025年12月以来高能级城市二手房挂牌量环比出现回落 部分城市该回落趋势已持续约一个季度 [11] - 中长期来看 若去库存阶段性完成 房地产行业将转向平稳向好且可持续的状态 房企经营模式将从高周转走向轻资产、可持续 [12]