核心观点 - 一线城市二手房市场在传统淡季1月呈现“淡季不淡”的独立行情，成交量普遍回升，市场韧性凸显，业内认为“小阳春”行情已提前显现 [2][3] - 市场经历四年半调整后，房价水平趋向“友好”，二手房市场进入探底阶段，价格企稳可能性增加 [3][11] - 政策效果持续释放、房价调整到位、以及学区房需求集中入市是推动本轮市场回暖的主要动力 [5][11][12] 北京市场表现 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续三个月稳定在1.4万套以上（2025年11月14446套，12月17200套，2026年1月15082套）[5] - 市场行情起自2025年12月24日的新一轮房地产支持政策，包括放宽非京籍购房限制、支持多孩家庭增购、降低公积金贷款首付等 [5] - 成交活跃度主要由二手学区房引领，尤其是总价相对较低的房源，部分学区房小区价格出现上涨，有中介表示某小区开间户型价格上涨约10万至15万 [5] - 截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年末下降4.7%，回落至近2年较低水平，显示业主预期出现积极变化，供应压力减缓 [6] 上海市场表现 - 1月上海二手房网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，成交量创近5年同期新高 [7] - 郊区低总价房源成交活跃，如宝山区总价200万左右的房源，经过近两个月消化，存量正在变少 [7] - 二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点，降至2026年1月的8.9万套，五个月累计降幅达26% [8] - 房东心态转变，部分拒绝“低价竞争”，选择撤牌观望或由售转租，地段较好的老房子翻新后年化租金回报率可达3.3%至3.5% [8] - 业内认为挂牌量下降意味着市场消化速度超过新增挂牌速度，价格企稳可能性增加，“小阳春”行情已提前出现 [9] 广州市场表现 - 1月广州二手住宅网签8881套，面积89.40万平方米，环比分别小幅增长1.07%和2.05%，市场需求韧性较强 [10] - 多个区域网签套数环比增长，外围区域较为突出：花都区增幅领先达7.30%，从化区增长5.32%，增城区、黄埔区、天河区和白云区增幅分别为3.93%、3.23%、2.43%和2.10% [10] 深圳市场表现 - 1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高，且为连续11个月录得量破5000套 [10] - 1月深圳二手房成交均价为50801元/平方米，环比保持稳定，少量优质高端物业成交扩大，结构性小幅拉升均价 [10] - 乐有家门店数据显示，1月门店签约量同比去年大幅上涨57%，二手房门店签约量已连续8周处于高位 [11] - 调研显示，43%受访者认为2026年深圳楼市成交价将维稳，30%看涨；53%受访者看涨2026年成交量走势，31%看平 [11] 市场回暖驱动因素 - 核心城市购房需求旺盛，市场延续“以价换量”，叠加前期政策显效，潜在需求不断释放 [11] - 市场经历四年半盘整后，房价已相对友好，二手房进入探底阶段，部分板块的房价收入比、租售比等指标趋于合理 [11] - 近期二手房成交较多的是学位房，一季度传统上是“学位房主导”，且1月份房价友好、降价到位，推动了成交量攀升 [12] - 受春节假期后移影响，同比基数相对较低 [11] 市场结构性特征 - 京沪二手房市场呈现显著的“结构性分化”特征：核心板块与非核心板块、优质房源与普通房源价格走势差异明显 [12] - 核心区域的优质次新房价格或已调整至较合理水平，非核心区域的老旧小区、远郊房源仍面临下行压力 [12] - 尽管近期挂牌量减少，但整体规模仍较大，去化压力仍在，1月北京、上海二手房价格环比仍在回落，但跌幅均有所收窄 [12]