商业不动产REITs试点政策落地与首批项目 - 2025年12月31日，监管层正式推出商业不动产REITs试点，重点支持权属清晰、运营成熟、现金流稳定的商业综合体、零售、办公、酒店等资产 [3] - 政策发布仅一个月后，上交所于2026年1月29日、30日披露了首批已受理的8只商业不动产REITs项目 [2][4] - 首批8只REITs预计募集总额314.7亿元，单个项目计划募集资金规模在17亿至75亿元之间 [4] 首批项目底层资产构成与特点 - 底层资产涵盖多种商业业态，包括深圳来福士、合肥银泰中心、广州保利中心、上海晶耀前滩、哈尔滨杉杉奥莱等，涉及酒店、写字楼、购物中心、奥特莱斯、服务式公寓 [2][4] - 在8只已受理的REITs中，有5只包含了办公楼、酒店和综合体资产类型 [4] - 底层资产包括位于非一线城市的优质商业资产，如四川绵阳的涪城购物中心，通过REITs使其获得资本市场重新定价和认可 [5] 商业不动产REITs的市场意义与影响 - 被视为加快构建房地产发展新模式、稳定并改善行业预期的重要举措 [2] - 有利于拓宽企业直接融资渠道，实现“投融管退”良性闭环，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型 [2] - 打通公募REITs通道能显著提升相关不动产类别资产的流动性，尤其对非一线城市资产吸引力更大 [5] - 底层资产类型覆盖范围扩大，让此前诸多只能自持的资产拥有了证券化退出渠道，有助于提升市场定价能力和流动性 [5] 行业参与情况与转型推动 - 截至2025年底，已有华润置地、招商蛇口、中海、大悦城、万科、金茂、凯德等多家房企发行了REITs产品，总募集规模超280亿元，但相较于超2000亿元的公募REITs市场，房企参与程度仍相对较低 [8] - 政策出台后，多家公司积极跟进，如茂业商业拟以成都茂业中心写字楼申报，光大嘉宝拟以静安大融城和江门大融城项目申报，武商集团已启动专项研究 [9] - 商业不动产REITs要求企业保留项目部分股权且确保经营稳定，其意义更多在于提升商业板块独立性，使其能通过市场募集资金实现自给自足 [11] - 推动商业地产及整个房地产行业由“开发销售”向“资产管理”转型，运营能力成为核心竞争力，助力房企资产结构由“重”向“轻”转变 [10] REITs底层资产范围的演进 - 商业资产作为公募REITs底层资产的尝试始于2023年10月，试点资产类型拓展至消费基础设施，首批项目涉及购物中心和品牌超市 [4] - 消费基础设施REITs的底层资产核心种类主要为购物中心、百货、奥特莱斯、商超和农贸市场 [4] - 商业不动产REITs的推出大大拓展了底层资产类别，标志着公募REIT市场将在2026年进入对商业不动产的全覆盖时代 [4]