城市更新进入常态化推进与政策优化“大年” - 2026年被业界视为城市更新“大年”，政策优先级已显著高于一般的稳地产举措[5] - 城市更新是一项事关全国9.4亿城镇人口的系统工程，被寄予在“十五五”期间“带动数十万亿元投资与消费”的期待[3] - 截至2025年底，已有2省16市出台城市更新条例，94市出台管理办法，151市印发指导性文件，2026年以来多省份进一步发布深入推动城市更新的政策或新三年行动方案[3] 地方政府密集部署与项目投资规划 - 上海计划推动城中村改造提速扩容，全面启动整体改造项目，并完成20万平方米旧住房成套改造[6] - 湖北初步谋划“十五五”期间城市更新重大项目投资达7000多亿元，占住建领域重大项目总投资（8300亿元）的八成以上[7] - 浙江发布第三批城市更新金融服务重点项目190个，预计总投资3544.81亿元，项目库总计4951个项目，最新一批数量与投资体量超过前两批总和（第一批49个项目总投资超1100亿元，第二批98个项目总投资超2096.77亿元）[7] - 北京在2026年度建设用地供应计划中首次单列城市更新计划指标，明确引导存量建设用地供应占比达到65%左右，并逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模[7] 城市更新内涵向“更宏观”与“更微观”延伸 - 城市更新不仅是物理空间改造，更是城市发展模式的转型（更宏观），同时也不仅仅是重资产投资，还存在很多轻资产运营项目（更微观）[8] - 宏观层面为适应产业结构转型、人口变化产生“投资于人”需求，微观层面包括微更新、居民自主更新需求，都将带来更多投资和消费潜力[8] - 能够入库的项目大都为投资规模达到万亿级乃至十万亿级的更新项目[8] 政策优化以降低市场主体参与门槛 - 企业调研显示，近20%的企业反映“政策性限制多”，近13%的企业反映“报批报建难度大”，直接影响项目效率、成本和收益[10] - 自然资源部和住建部联合印发通知，从优化过渡期政策、推进存量土地和空间临时利用、创新不动产登记服务等维度优化支持政策[11] - 关键举措包括制定微更新项目规划许可“豁免清单”（如加装电梯、充电设施建设等可免于规划许可）和存量建筑临时利用“正面清单”[12][13] - 北京额外提出“负面清单”，按照“非禁止即可行”原则，对未列入负面清单的建筑用途允许依程序申请转换[13] 创新土地政策以提升项目效益与可行性 - 支持区域性综合类项目产权归集和连片改造，支持市区属国企自有资产跨区统筹，通过产权收购、置换、权益入股等方式解决所有权、使用权、经营权归集难题[13] - 此举旨在打破行政辖区边界、控制性详细规划单元划分等造成的刚性管理困境，实现零星土地集中连片改造，扩大项目整体综合效益[14] - 通过不同区域土地和项目之间联动改造，推进肥瘦搭配、新旧融合，以提升增值收益并吸引开发商参与[15] - 促进国企对不同区域存量闲置用地进行跨片区联动，可以进一步促进增存平衡，推动其实施城市更新的积极性[15] 鼓励社会资本参与非营利性民生项目 - 目前老旧小区改造中的地下管网更新、危旧桥梁改造、历史文化街区修缮等是非营利或“不挣钱”的部分，社会资本投入意愿不足[17] - 2026年全国计划常态化推进城市燃气管道老化更新改造，力争完成各类燃气管道改造3万公里[17] - 国家发改委2026年提前批“两重”项目清单和中央预算内投资计划中，约2200亿元资金明确指向包括城市地下管网在内的重大项目[17] - 2026年各地民生管网项目专项债补贴比例较去年提升至70%，部分省份如江苏推出“城新贷”财政贴息给予利息补贴[17] - 需要加强政府资金投入的统筹使用，优化金融赋能和项目“造血”能力，以吸引社会资本与居民参与[18] - 政策需在制度供给上下功夫，对于有收益的项目更多依靠市场力量，对于基础设施、公共服务等领域政府要发挥积极作用[19]